Prodajni primerjalni pristop je osnova za CMA, primerjalno tržno analizo . To je proces, ki se uporablja za določitev trenutne tržne vrednosti nepremičnine, ki temelji na nedavni prodaji primerljivih lastnosti na tem območju.
Rezultati izračuna se uporabljajo za pomoč domačemu prodajalcu, ki našteva stranko, da se odloči o ceni, po kateri naj svojo nepremičnino navede.
Strokovnjaki za nepremičnine uporabljajo tudi procese CMA, ki kupcem pomagajo ugotoviti, ali je cena na domu pravična in v skladu s trenutnimi tržnimi dejavnostmi. Če je temeljito, bo agent storil dva od njih, enega, ki uporablja nedavno prodane lastnosti, in drugega, ki uporablja trenutno navedene nepremičnine in uporablja njihove sezname cen. To je zato, ker se trgi nenehno spreminjajo in želijo videti trenutno naštete primerljive lastnosti, ki so konkurenca. Na podlagi trenutnega inventarja in povpraševanja bi lahko prišlo do razloga za znižanje ali zvišanje cene kotacije, določene v prodanih lastnostih CMA.
Proces CMA
Obstaja strukturiran proces pri izvajanju CMA, in obstaja nekaj pomembnih osnovnih zahtev :
- Izbrane primerljive lastnosti morajo biti čim bolj podobne lastnosti predmeta:
- število sob
- število kopeli
- kvadratura velikosti posnetka
- velikost zemljišča
- Primerljive lastnosti morajo biti čim bližje, v istem soseski ali razdelitvi je najboljše.
- Njihov datum prodaje bi moral biti čim manjši. Če so bili prodani datumi ("primerljivi") v preteklosti predaleč, so že prestari, da bi bili točni za trenutni trg. Če za comps ni dovolj bližnjih lastnosti, je potrebno premikanje še malo daleč.
Torej, ob upoštevanju tega, poglejmo pregled primera preprostega CMA.
- Imamo svojo lastnost objekta, 3 BR, 2 BA domov 1900 kvadratnih čevljev v velikosti z dvema avtomobilom, ki garažo.
- Dom je na standardni parceli, ki je zelo podobna velikosti za vse ostale.
- V istem podrazdelku so našli tri primerljive domove.
- Dva od domov sta bili zelo blizu, z istimi spalnicami, kopeli in garažami.
- En dom je imel dodatno spalnico in pol kopel. Prodano ceno tega doma se je zmanjšala za novo gradbeno vrednost spalnice in pol kopeli, da bi bila podobna naši predmetni lasti.
- Kvadratni posnetki domov so bili blizu, vendar ne natančni. Tako so bile cene treh komponent razdeljene po kvadratnih velikostih nog, da bi dobili prodano ceno na kvadratni meter. Te so bile povprečne na eno številko.
- To številko je pomnožilo 1.900 kvadratnih čevljev predmetne lastnine, da bi ugotovilo njegovo približno vrednost na trenutnem trgu.
Zdaj, za prodajalca in nepremičninske strokovnjake, je to navadno, kolikor gre. Vendar pa bi predlagal še eno analizo trga, da bi videli tekočo konkurenco, kot bi jaz počel za kupca. Še en CMA se izvaja na precej enak način. Vendar pa zdaj najdemo tri komplete, ki so naprodaj in uporabljajo njihove kotacije.
Ta primer trga je bil precej zaposlen, v zadnjih nekaj tednih pa je bilo več prodaje kot novi oglasi. Trenutni popis domov za prodajo je nižji, cene za objavo naših treh komponent pa kažejo, da se lahko ocena cen cen iz običajnega CMA poveča. Ostajamo na nižjih cenah konkurenčnih domov za prodajno prednost in gremo na trg.
Torej, kaj je drugače v teh procesih in ocenjevanje? Ocenjevalec uporablja tudi comps, morda enako comps. Vendar pa ocenjevalec običajno dela za posojilodajalca, zato je njihovo delo drugačno. Nepremičninski strokovnjak želi, da bi dobili najvišjo ceno za svojega prodajalca. Ocenjevalec želi vrednost, ki krije vlagateljevo naložbo, vendar ni napolnjena.