Z nepremičninskim zapisom nepremičninski strokovnjak izbere nedavno prodane nepremičnine, ki so podobne predmetni lastnini in v istem geografskem območju. S primerjanjem teh lastnosti in prilagajanjem razlike funkcij se oceni vrednost za lastnost predmeta.
Vendar pa bo temeljiti nepremičninski strokovnjak naredil drugačen CMA za prodajalca ali kupca.
Drugi temeljit CMA bi vključeval primerjave s trenutno naštetimi podobnimi lastnostmi na območju. Enak postopek bi bil uporabljen, vendar s trenutno naštetimi lastnostmi. To bi omogočilo oceno tekoče konkurence in bi lahko pripeljalo do povečanja ali zmanjšanja ocene na podlagi prodanih lastnosti.
Tudi znan kot: CMA, analiza primerljivosti
Kakovost primerljivih izbir
Ključna za točnost CMA pri določanju tržne vrednosti je izbira najboljših primerljivih lastnosti. Trije dejavniki, ki izberejo celo en primer, primerljiv iz treh ali štirih, lahko prikažejo nekaj zelo različnih ocen. To se zgodi veliko, ko prodajalec nakupuje agent za najem. Dobijo oceno vrednosti iz več dejavnikov in presenečeni so na razlike. Na žalost je pogosto tisti, ki jim daje največje število, tisti, ki dobi uvrstitev, in ponavadi to ni dobra številka.
Pri izbiri comps je nekaj stvari, ki jih je treba upoštevati:
- Ko se premoženje proda: prodaja v preteklosti več kot dva ali tri mesece ni dobra, zlasti na hitro rastočih trgih. Nedavna prodaja je manj verjetno, da se je trg premaknil dovolj, da bi prodane cene nepremičnin nepomembne v času CMA.
- Kjer je nepremičnina: Najboljša situacija je, da je dom v isti enoti. V mnogih primerih to ni mogoče, zato je naslednja obravnava v isti soseski ali splošnem območju. Ko ne morete dobiti primernih komps na ta način, so lahko zelo podobni domovi v podobnih podrazdelkih v drugih delih mesta edini vir, ki je na voljo.
- Značilnosti doma: pri številu spalnic, kopališčih, kvadratnih posnetkih doma, velikosti parcele in drugih značilnostih doma morajo biti primerljivi domovi čim bolj podobni. To je redko, razen v velikih razdelkih piškotkov, da boste vse te stvari natančno primerjali.
Kakovost prilagoditev
Ta zadnja točka nas pripelje do razprave o tem, kako kompenzirati naš izračun za razlike v strukturah. Prilagodimo, podobno kot cenilci, prilagoditi prodane cene primerljivih domov, da bi bolje ustrezali naši predmetni lasti.
Z drugimi besedami, če imamo 3 spalnice, 2 kopališča z garažo z dvema avtomobiloma in 2100 kvadratnih metrov bivalnega prostora, bomo poskušali najti tri ali štiri komplete z vsemi temi funkcijami. Vendar pa bomo redko, zato bomo morali prilagoditi njihove prodajne cene.
- Recimo, da ima en komp za dve spalnici. Predpostavljamo, da bi s tremi prodali za več denarja, zato bomo dodali nekaj denarja nazaj na svojo dejansko prodano ceno, da bi jo prilagodili trem spalnicam. Enako velja za kopalnice in garažne prostore.
- Če je drugače, recimo tri kopališča, če je naša zadeva imela samo dve domovini, potem bi v naši prilagoditvi odšteli vrednost kopalnice iz prodajne cene.
- Ničesar ne delamo s kvadratnimi posnetki, dokler ne naredimo končnega izračuna.
Ko smo prilagodili primerljive prodajne cene na domovih, vsako prodano ceno razdelimo s kvadratnimi čevlji, da dobimo prodano ceno za kvadratni čevelj. Povprečje vrednosti za naše tri ali več komps dobimo povprečno vrednost na kvadratni čevelj. Nato preprosto pomnožimo s kvadratnimi posnetki naše domače strani, da bomo dobili ocenjeno trenutno tržno vrednost.
Tam imate veliko sliko, kako narediti CMA, vendar boste želeli kopati in se naučiti več ter vaditi, preden delate za stranke.