Če ste novi v nepremičninski dejavnosti ali novi na območju, poiščite pomoč. CMA ni le primerjalna matematika. Potrebno je temeljito poznati dinamiko prodaje nepremičnin na določenem območju, da bi lahko sodbe temeljile na predstavljenih podatkih. "Nepremičnina je lokalna" je dobro znana ponudba, ker je res, in se morate naučiti vse o vašem lokalnem trgu.
Z drugimi besedami, morate vedeti nekaj o vašem trgu in zakaj domovi na enem področju prodajajo drugače in za višje ali nižje cene kot primerljive domove na drugem območju.
Samo primerjanje številk, ne da bi vedeli o soseskah in lastnostih, je lahko nesreča. Najpomembnejša dejavnost v CMA je izbira primerljivih lastnosti.
Previdno zbrane primerljive lastnosti
Pri izbiri lastnosti, za katere menite, da ste primerljivi s svojo lastnostjo predmeta, pomembna vprašanja vključujejo:
- Statistično je sum, da je prodaja daleč nad ali daleč pod večino skupine. Verjetno obstajajo utemeljeni razlogi za razhajanje. Če imate dovolj nedavnih kompasov, izločite preveliko in preveč nizko ceno.
- Prepričajte se, da lahko upravičite neuporabljene račune. Če se odločite, da primerljivi ni primeren, imeti dober razlog. Če vas stranka pozneje pozove, zakaj niste uporabili določenega doma, boste želeli resnično odgovoriti in utemeljiti svoja dejanja.
- Povlecite primerljive lastnosti s področja predmeta znamke ali čim bližje. Če je v isti soseski nemogoče najti dovolj kompasov, je morda potrebno uporabo nekaterih iz podobne soseske v drugem delu mesta.
- Uporabite primerljive prodajalce, ki niso preveč stari. Ostanite v trenutnem časovnem okviru, kolikor je mogoče. Na hitrih trgih je to preprosto, vendar ne toliko, če je prodaja počasna. Če se boste morali vrniti več kot dva ali tri mesece, boste verjetno morali narediti nekaj subjektivnih prilagoditev za dolgo obdobje. To ni enostavno, saj res ni pravilo, kako to storiti točno.
- Ko količina dovoljuje, uporabite samo podobne vrste gradnje. Primer bi lahko bil vaš predmet, ki je edini zgodba doma in mnogi comps sta dve zgodbi. Z našim starajočim se prebivalstvom bo veliko starejših iskalo eno zgodbo doma, zato bi lahko bila bolj zahtevna
Prilagajanje vrednosti za razlike v lastnostih
Pri primerjavi podobnih lastnosti vedno obstajajo razlike. Prepričajte se, da svojo oceno vrednosti lastnosti predmeta prilagodite glede na primerljive lastnosti:
- Dodajte ali odštejte vrednost razlike v velikosti ali površini zemljišča.
- Naredite isto za razlike v funkciji, kot so spalnice, kopeli, garaža itd.
- Poglej razliko v financiranju, ki bi lahko vplivala na prodajno ceno. Financiranje prodajalca lahko včasih povzroči višjo ceno, plačano za premoženje, ki ni povezano z njegovo dejansko vrednostjo. Ne pozabite, da morajo te biti transakcije "roke". Ne sme biti posebnih situacij, družinske prodaje, prodaje v stiski itd.
Trenutna analiza konkurenčnega trga
Popolno in podrobno poročilo o prospektu / naročniku z navedbo seznama ne more biti popolno brez podobne tržne analize navedenih nepremičnin in tekmovanja s svojim domom v tistem času. Priporočila glede seznama cen se lahko spremenijo navzgor ali navzdol, odvisno od števila domov, ki so naštete na območju v tem času, in njihovih cen na seznamu.
Če poznate, da so nekateri najvišji prodani zneski iz obdobja z zelo nizkim popisom, lahko spremenite svojo ocenjeno cenovno oceno navzdol, če ima sedanji trg znatno višji popis. V drugi smeri, če je na voljo manj domov, boste morda lahko prilagodili povpraševanje po ceni navzgor.
Rezultati, ki so prikazani v formatu »Enostaven za razumevanje«
To ni promocija za "lepo". Obstajajo programske rešitve za skoraj vse sisteme MLS, ki proizvajajo zelo polirana poročila o primerjalni analizi trga. Vrednost je v podatkih in vaši interpretaciji. Ne dovolite, da bi glik "predstavitve" prevzel večji pomen kot izbor in interpretacijo podatkov.