Pregled, kaj je potrebno upoštevati v novih popravnih pravilih IRS
Če določena popravila omogočajo boljšo opremo, obnavljajo premoženje v običajno stanje ali prilagajajo premoženje na novo ali drugačno rabo, potem se strošek kapitalizira in amortizira v nekaj letih.
Stroški popravila in vzdrževanja, ki ne spadajo v kategorije izboljšav, restavracij ali prilagoditev, se lahko v celoti odštejejo v letu, ko so bili stroški izplačani.
Osnove
"Če popravljate stvari, jo lahko odbijete," pravi Steve Nelson, potrjeni javni računovodja, ki je v veliki meri napisal o odbitku popravil na blogu Evergreen Small Business in napisal posodobljeno e-knjigo Priprava obrazca 3115 za Novi zakonski predpisi o lastnini .
"Če je to, kar počnete, je izboljšanje, obnova ali prilagajanje", pravi Nelson, "nova pravila pravijo, da vam bomo to izkoristili in jo amortizirali, če to ni tako majhna krompirja."
Redna popravila in vzdrževanje, ki jih je mogoče odstraniti takoj
"Na splošno lahko zneske, plačane za popravila in vzdrževanje, odbijete za opredmetena osnovna sredstva, če se za plačane zneske drugače ne zahteva kapitalizacija." (IRS.gov, publikacija 535, poslovni stroški, poglavje 7, poglavje o stroških popravil in vzdrževanja.)
Z določitvijo, kaj lahko odbijemo v smislu tega, kar nam ni treba izkoristiti, nas to prisili, da postavimo vprašanje: ali je treba ta strošek kapitalizirati? Če ne, potem jo lahko odbijemo.
V drugem delu publikacije 535 IRS pojasnjuje razliko med vzdrževanjem in popravili:
Popravila Stroški popravila ali izboljšanja lastnine, ki se uporabljajo v vaši trgovini ali podjetju, so bodisi odbitne bodisi odhodki od kapitala. Redno vzdrževanje, ki vašo lastnino obdrži v običajnem delovnem stanju, vendar to ne bistveno poveča vrednosti ali bistveno podaljša uporabne življenjsko dobo premoženja, se odbije v letu, v katerem je nastala. V nasprotnem primeru je treba strošek kapitalizirati in amortizirati. " (IRS.gov, publikacija 535, poslovni stroški, poglavje 11, oddelek za popravila.)
Upoštevajte, da tu IRS opredeljuje, kaj pomenijo z rednim vzdrževanjem. Redno vzdrževanje, IRS pravi, "ohranja vašo lastnino v normalno učinkovitem stanju delovanja." Primer bi spremenil olje na avto. Zamenjava olja ohranja normalno in učinkovito delovanje avtomobila, vendar bistveno ne podaljša življenjske dobe vozila. Zamenjava prenosa ali motorja pa bi znatno podaljšala življenjsko dobo avtomobila, zato bi bilo to bolj kot popravilo, ki ga je treba kapitalizirati.
Kapitalizacija popravil in vzdrževanja: test "BRA"
Stroške popravil in vzdrževanja, ki izboljšujejo lastnost, ali jih obnovijo v delovno stanje ali prilagodijo premoženje novim potrebam, je treba v nekaj letih kapitalizirati in amortizirati. To je mogoče enostavno zapomniti, če uporabite test BRA, ki je mojstrsko napisal Tony Nitti.
Obstajajo popravila, ki naredijo nekaj boljšega, kot je bilo prej. Natančneje, popravila sodijo v kategorijo izboljšav, če:
- Popravite napako, ki je obstajala, preden ste kupili nepremičnino
- Popravite napako, ki se je zgodila med izdelavo znamke
- Povečajte ali razširite premoženje, tako da ima več zmogljivosti, ali
- Pričakujejo, da bodo povečali kakovost lastnosti, moč, učinkovitost ali produktivnost
Za več podrobnosti glejte Kaj je boljša? razdelek o končnih pravilih o opredmetenih osnovnih sredstvih.
Restavracije, kot bi lahko pričakovali, so popravila, ki vrnejo nekaj v normalno stanje. Pritrditev strehe ali zamenjava strehe sta dva primera restavracij. Natančneje, popravila sodijo v kategorijo restavracij, če so popravila, ki:
- Obnovitev poslabšane lastnine na "običajno učinkovito delovno stanje"; ali
- Zamenjajte glavno komponento ali bistveni strukturni del kosov premoženja; ali
- Preoblikovati lastnost v povsem novo stanje; ali
- Rezultat odbitne izgube, prodaje ali zamenjave ali tretiranja izgube nezgode za premoženje ali sestavino premoženja.
Za več podrobnosti glejte Kaj so zneski za obnovitev enote premoženja? razdelek o končnih pravilih o opredmetenih osnovnih sredstvih.
Popravki so popravila, ki spreminjajo način uporabe lastnosti ali opreme.
Recimo, da lastnik stavbe pretvori tovarno v razstavni prostor. Kako se gradnja uporablja pri spremembah od proizvodnje do prodaje na drobno. Ker se je davčni zavezanec spremenil, kako uporablja nepremičnino, se vsa popravila, povezana z prilagajanjem nepremičnine, kapitalizirajo.
Natančneje, IRS pravi, da je prilagoditveni strošek "plačan znesek za prilagoditev enote premoženja novi ali drugačni uporabi, če prilagoditev ni v skladu z vašo običajno uporabo enote premoženja v trenutku, ko ste jo prvotno dali v uporabo "(iz naslova Kaj prilagodi enoto premoženja v novo ali drugačno uporabo ?, razdelek Q & A končnih predpisov o opredmetenih osnovnih lastnostih).
Bližnjice: tri pravila varnega pristana
Splošno pravilo je, da je treba stroške popravil in vzdrževanja kapitalizirati in amortizirati. Obstajajo izjeme od tega splošnega pravila. Dejansko obstajajo tri izjeme, ki IRS kliče varne pristaniśće. Toda tudi pri varnem pristanišču ne morete samo odpisati stroškov. IRS pričakuje, da bodo davkoplačevalci dali formalno izbiro (imenovane "volitve") s priložitvijo izjave o volitvah v svoje davčne napovedi.
2.500 $ varnega pristanišča za mala davkoplačevalca.
Oseba ali podjetje lahko takoj odbije stroške popravila in vzdrževanja, če je cena 2.500 USD (ali manj) za posamezno postavko ali račun . Podjetje z "veljavnim računovodskim izkazom" pa ima varni pristaniški znesek v višini 5000 USD. Ta omejitev v višini 2,500 velja za davčno leto 2016.
Za davčna leta 2014 in 2015 je bila omejitev 500 USD. Za podrobnosti o tej spremembi glejte Obvestilo 2015-82, Povečanje omejitve varnega pristanišča De Minimis za davčne zavezance brez veljavnega računovodskega izkaza (pdf) na spletnem mestu IRS. Za več podrobnosti o tej določbi si oglejte razdelek o izbiri varnega pristana de minimis na spletnem mestu IRS.
Varna pristanišče za male davkoplačevalce
Popravila se lahko takoj odštejejo, če je skupni znesek, plačan za popravila in vzdrževanje na nepremičnini , manjši ali enak 10.000 USD ali 2% neprilagojene osnove premoženja, kar koli je nižji . In varno pristanišče je na voljo le za podjetja z dohodki pod 10 milijoni dolarjev, premoženje, ki se popravlja, pa je neprilagojeno pod milijonom dolarjev. Za več podrobnosti o tej določbi si oglejte izbiranje varnega pristanišča za razdelek Q & A za male davkoplačevalce na spletni strani IRS.
Varna pristanišča za redno vzdrževanje
Če popravila vsebujejo rutinsko vzdrževanje, se stroški popravila lahko takoj odštejejo. To so vrste popravil, ki se izvajajo redno.
IRS je to podrobno zapisal. Za rutinsko vzdrževanje je treba takoj odbiti, IRS želi, da stroški izpolnjujejo vsa štiri od naslednjih meril:
- Popravila redno ponavljajo dejavnosti vrste, ki bi jo pričakovali;
- Popravila so posledica obrabljenosti, ki se uporablja v trgovini ali podjetju;
- Popravila so potrebna, da bi nepremičnina učinkovito delovala v normalnem stanju;
- In v celoti je pričakovati, da bi bilo treba popravila opraviti bodisi:
- Več kot enkrat v obdobju 10 let (za stavbe in zgradbe, povezane s stavbami), ali
- Več kot enkrat v življenju razreda nepremičnine (za nepremičnine, ki niso stavbe).
(Življenjska doba se nanaša na število let, v katerih IRS pričakuje, da bomo oslabili premoženje. To je opisano v publikaciji 946, Kako oslabiti premoženje , zlasti v oddelku lastnine iz poglavja 4 in dodatka B.) - iz varnega pristanišča Redno vzdrževanje oddelka Q & A na spletni strani IRS. Beseda previdnosti: rutinsko vzdrževalno varno pristanišče ne velja za stroške, ki sodijo v kategorijo izboljšav.
Delne dispozicije
Recimo, da najemodajalec zamenja streho. Razmislimo o tej situaciji. Ko je bila nepremičnina dana v najem kot najem, so bili stroški nepremičnine razdeljeni na dve: zemljišča in stavbe. Zemljišče je premoženjsko sredstvo brez amortiziranja. Stroški stavbe so bili v obdobju let zasnovani in amortizirani (27,5 let za stanovanjske nepremičnine ali 39 let za poslovne nepremičnine). Tako je cena stare strehe vključena v stroške stavbe in se sčasoma amortizira.
Sedaj je najemodajalec zamenjal streho. To vrsto obnovitve je treba usredstviti in amortizirati (več kot 27,5 let ali 39 let, kot je ustrezno). Zdaj ima najemodajalec dve amortizaciji: prvotna stavba in nova streha. Stara stavba je vključena v stavbo. Tako nekako najemodajalec amortizira premoženje (stara streha), ki ne obstaja več. V tem scenariju IRS dovoljuje najemodajalcu delno odstopanje. V bistvu lahko najemodajalec odpisuje stroške stare strehe (s tem odstranjuje ta del stroškov iz razporeda amortizacije stavbe).
Kakšna je korist? To dobi takojšnjo odbitku za staro streho, ki izravnava negativne posledice, da mora več let slabiti novo streho. In to odpravlja staro kritino (njene izvirne stroške in njeno nabrano amortizacijo) bilance stanja davkoplačevalca. Dodaten bonus: "Ni ponovnega amortiziranja, ker ni bilo nobene prodaje ali zamenjave," pravi Phil Zaman, direktor CBIZ National Tax Office. Tako delne odložitve povzročijo manj akumuliranega amortiziranja, da se ponovno zajame, če je nepremičnina kdaj prodana v prihodnosti.
Kaj morate iskati
Da bi pravilno ugotovili, kaj se lahko odšteje in kaj se mora kapitalizirati, pregledamo, kakšen je strošek, koliko stane in kako se stroški nanašajo na popravljeno ali vzdrževano nepremičnino. "Moramo paziti, da ne samo napišemo stvari," pravi Nelson. "Ti opredmeteni predpisi o nepremičninah so rekli, resnično moramo pogledati te stroške." Torej, kako resnično pogledamo te stroške?
Za vsak strošek popravila ali vzdrževanja:
- Preglejte račun za stroške
- Za kaj je strošek? Uporabite test BRA: ali je to strošek izboljšanje, obnovitev ali prilagoditev?
- Koliko je strošek?
- Ali je vsaka postavka na računu enaka ali manjša od 2.500 USD? Ali je skupni račun enak ali manjši od 2.500 USD? Če je tako, razmislite o uporabi varnega pristana de minimis .
- Ali je znesek enak ali manj kot 10.000 USD? Enako ali manj kot 2 odstotka neprilagojene osnove za popravljeno nepremičnino? Če je tako, razmislite o uporabi volitev v varnem pristanišču za male davkoplačevalce.
- Kakšna je narava popravila? Ali je popravilo pričakovani in nujni del obdržanja premoženja v običajno učinkovitem obratovalnem stanju? Če je tako, razmislite o uporabi varnega pristanišča za rutinsko vzdrževanje.
- Razmislite, ali lahko odpisate "delno razpolaganje".
- Kapitalizirajte morebitne stroške in po potrebi določite amortizacijski čas za odpis stroškov popravila.
Viri za digger globlje v popravila in vzdrževanje Odbitki:
- Globalni pogled: IRS dokončuje ureditve o razpolaganju z opredmetenim amortiziranim premoženjem (Parker Tax Publishing, 8. september 2014).
- Obvestilo 2015-82 (IRS.gov, pdf), ki je spremenilo varno pristanišče de minimis s 500 na 2.500 $; povzeto v IR-2015-133: za mala podjetja: IRS dviga občutljivo premoženje v višini do 2.500 $; Poenostavlja vložitev in vodenje evidence (IRS.gov, 24. november 2015).
- Opredmetena lastninska določila - pogosto zastavljena vprašanja (IRS.gov, 13. marec 2015).
- Sklep zakladnice 9636: Smernice v zvezi z odbitkom in kapitalizacijo izdatkov v zvezi z opredmetenim osnovnim premoženjem (IRS.gov, datum začetka veljavnosti 19. september 2013).
- Prihodki Postopek 2015-20 (IRS.gov, pdf); povzeto v IR-2015-29: IRS naredi lažji malim podjetjem, da se uporabljajo popravni predpisi do leta 2014 in prihodnjih letih (IRS.gov, 13. februar 2015).
- Opredmetena lastninska določila - Navodila za popravila in sredstva za popravilo (AICPA.org)
- Izvajanje novih opredmetenih predpisov o imetništvu ( revija računovodstva , 31. januar 2014).
- Redno vzdrževanje varnega pristanišča v skladu z novimi predpisi za popravilo IRS (Nolo.com)
- Varna pristanišča za popravila in vzdrževanje majhnih davkoplačevalcev (Nolo.com)
- Zahteve za najemodajalce V skladu s Pravilnikom o popravilu IRS (Nolo.com)