Tako kot pri vseh pro-rtacijah prenosa nepremičnin, bomo morali vedeti, ali se zacnemo skozi "ali" do datuma zaprtja, pa tudi, ali uporabljamo 360-dnevno "bankirsko leto" ali koledarsko leto 365 dni.
Koraki so:
- Določite število dni od zaključka do dneva poteka veljavnosti politike.
- Izračunajte stroške na dan zavarovanja.
- Pomnožite število dni, koliko zneska na dan.
Izvedemo vzorec zavarovanja. Nepremičninski vlagatelj prevzema zavarovalno polico na najemnino. Letna premija za politiko je 1350 dolarjev. Politika premije je bila v celoti plačana 12. februarja, zaključek pa je 15. oktobra istega leta. Uporabljamo koledarsko leto 365 dni in zaključujemo "skozi". To pomeni, da prodajalec plača za dan zaprtja.
- # dni od 16. oktobra do 11. februarja prihodnje leto je: 16. oktober + 30. november + 31. december + 31. januar + 11. feb = 119 dni
- 1350 $, deljeno s 365 dni = dnevni stroški 3,70 USD
- 3,70 $ dnevno X 119 dni = preračunani znesek 440,30 $.
Ta znesek bi bil KREDITNO pri prodajalcu in ODBITNIK kupcu.
Pro-ration in zaključna izjava
Zakaj obstajajo elementi na zaključni izjavi o nepremičninski transakciji, ki jih je treba oceniti?
- Denar na deponiranju - včasih je treba odločiti, ali je treba nekaj denarja na deponiranju za stroške vrniti prodajalcu ali ostati pri deponiranju za kupca.
- Zavarovanje - Zavarovalne premije se plačujejo naprej, zato je prodajalec plačal celo leto zavarovanja. Ob zaključku se nekateri od tega premijskega denarja vrnejo prodajalcu do konca leta, ko ne bodo imeli lastnine.
- Davki na nepremičnine - Kot zavarovanje, vendar deluje drugače. Recimo, da se zaključujete junija in davčni računi za to leto izplačajo novembra za plačilo do 1. januarja. Kupec bo lastnik davčnega obdobja, vendar niso bili v celotnem davčnem letu. Torej bo prodajalec dolgovan znesek med zaprtjem in datumom zapadlosti davka. Navadno se ta znesek knjiži v dobro na strani kupca na izjavi ob zaključku in kupec plača davke ob zapadlosti.
- Najemnine - Najemnine bodo v večini primerov plačevale najemnine za mesec na začetku meseca. Torej, če se pogodba zaključi 15. v mesecu, je bil prodajalec plačan za celoten mesec, vendar je le polovica tega. Kupec bo vpisan v znesku najemnin zadnjih 15 ali 16 dni v mesecu.
- Plačila komercialnih najemov - Obstaja več vrst najemov z različnimi plačilnimi strukturami. To je zapleteno, toda zakljucek bo zahteval razprostiranje tega, kaj je prodajalec dolzan za obdobje lastništva, preostanek pa pripada novemu lastniku.
- Najem kmetije in na kmetiji - pogosto kmetije in rančadi lahko zakupijo zemljišča od sosedov ali vlade za pašo. Če je temu tako, se mora vsak predplačilo, ki velja za čas po zaključku, oditi prodajalcu, ker niso več lastniki. Za to bo odgovoren kupec.
Pomembno je vedeti, da gre za sprejete prakse, vendar se nekateri lahko pogajajo kot del pogodbe o nakupu. Niso oblečeni v železo. Zlasti s komercialno lastnino, oster strokovnjak za nepremičnine je lahko dragocen za svoje stranke, tako da opozarja na področja posla, ki bi se lahko pogajali, če so dosegli cenovno zastoje.