Nepremičninski vlagatelji, če so finančno koristni, lahko prevzamejo obstoječo hipoteko od prodajalca pri pridobivanju naložbene nepremičnine. Ko je to storjeno, je za predpostavljene hipotekarne obresti potrebno pro-ration.
Ker se hipotekarni obresti izplačujejo zaostali, bo prodajalcu dolžan kupcu plačati obresti "do ali do" zapadlosti, ker bo kupec te obresti plačal po naslednjem plačilu po zaprtju.
Podobno kot pri večini proracunov, moramo iz pogodbe o nakupu vedeti, ali se bomo odločili za zaključek ali z zaključkom.
- 1. Izračunajte dneve obresti, ki jih prodajalec dolguje kupcu.
- 2. Določite znesek na dan obresti.
- 3. Pomnožite število dni za znesek / dan za skupno.
Naredimo vzorčno pro-ration. Nepremičninski vlagatelj se je 16. julija zaključil na najemnini. Hipotekarna bilanca je 257.505 USD, obrestna mera 6,75%, in uporabljamo 365 dni koledarskega leta. Odjavili bomo "skozi" dan zaprtja. To pomeni, da prodajalec plačuje za dan zaprtja obresti.
- 1. Prodajalec dni je kupec od 16. do 16. julija.
- 2. 257.505 $ X .0675 = 17.381 $ deljeno s 365 dni = 47.62 USD / dan
- 3. 47,62 USD / dan obresti X 16 dni = 761,92 USD od prodajalca do kupca
To bi bilo DEBIT prodajalcu in CREDIT kupcu.
O posredovanju v nepremičninskih transakcijah
Poravnava hipotekarnih obresti v predpostavkah dejansko ni tako pogosta, saj hipotekarne predpostavke niso pogoste.
V zaprtem poročilu, stanovanjskem ali komercialnem, je več postavk, ki zahtevajo pro-bonitetno oceno, da se zagotovi, da kupec in prodajalec plačata svojo vozovnico na podlagi končnega datuma.
Davki na nepremičnine
Davki na nepremičnine se plačujejo zaostali, kar pomeni za prejšnje leto. Obračun davka na nepremičnine je verjetno najpogostejši, saj se davki praviloma izplačujejo letno, ne mesečno.
Tudi če obstaja hipoteka, potem je verjetno, da se plačajo davki, zbrani mesečno, da se zagotovi, da se lahko letni obračunski znesek krije ob prejetju. Na podlagi datuma zaključka bo kupec dobil kredit za znesek davka, ki bo zapadel od tega dne nazaj do začetka davčnega leta. Potem bodo ob plačilu celotnega davčnega računa plačali. Prodajalec bo kupcu dejansko plačal svoj delež davčnih davkov, ki bodo nato uporabljeni v davčnem obdobju.
Zavarovanje premoženja
Kupec bo odgovoren za zavarovanje od dneva zaprtja. Prodajalec ima lahko predplačilo nekaj zavarovanja, tako da bi dobil kredit za kakršen koli znesek, ki ga je plačal, in sicer dni po zaprtju.
Najemnine
To je bolj pogosto v apartmajskih in multi-družinskih poslih, vendar so najeti tudi enodružinske hiše. Zaključek bi moral biti zadnji dan v mesecu, da bi se izognili zahtevam glede najemnine . Če je na primer sredi meseca zaprt, bo prodajalec že celo leto pobral najemnine. Kupec bo dobil kredit za najemnine od sredine do konca meseca.
Komercialni prostor bolj kompleksen
Obstajajo različni načini za strukturiranje komercialnih najemov. Nekateri imajo najemniki, ki plačajo del ali celo vse davke in druge stroške poslovanja.
Katera koli od teh bi lahko zahtevala pro-rating, in za maloprodajni pisarniški kompleks ali nakupovalni center, bi to zahtevalo izračune za vsak najemni prostor, če delijo stroške z najemodajalcem.
Sem že omenil pro-ration komercialnih najemnin, tako da za velik posel najemnin na drobno, bi lahko veliko teh izračunov. Zato so računovodje.
Za vsako transakcijo z nepremičninami, ki vključuje predplačniške ali pozaposlitvene zneske, bo potrebna zahteva za predhodno oceno teh postavk v zaključnem poročilu. To ni nekaj, kar nepremičninski strokovnjak počne, ampak mora biti sposoben to razložiti svojemu kupcu ali prodajalcu.