Nepremičninski vlagatelji uporabljajo različne matematične orodja za analizo uspešnosti svojih naložbenih nepremičnin. Vzeli smo nekaj najbolj priljubljenih in pojasnili njihov namen ter kako narediti te izračune nepremičninskih naložb .
Ko se naučite o njih, prenesite preglednice. Ena je Sheet za izračun kalkulacije nepremičnin, druga pa isti list z vzorčnimi podatki v njem, da vam pokaže formate.
01 - bruto potencialni dohodek
02 - Bruto poslovni prihodki
Pri tem izračunu se upoštevajo izgube zaradi prostih delovnih mest in neplačila. Stroški, ko so enote proste, vključujejo oglaševanje za novega najemnika, opravljajo manjše vzdrževanje, prebarvanje in rehabilitacijo za novega najemnika ter stroške upravljanja za nov zakup.
Pojdite na spodnjo povezavo za več podrobnosti in primer izračun.
03 - Bruto multiplikator za najem
Čeprav ni najbolj natančna orodja, vam lahko GRM hitro orodje za primerjavo odloča, ali naj naredi bolj temeljito analizo.
Če nakupujete za več družinsko lastnino, jih je na trgu mogoče kupiti veliko. Izračun GRM vam daje zelo hitro orodje, da si ogledate, katere tiste, ki bodo na vrh vašega seznama namenili več raziskav. To je grobo orodje, vendar pomaga pri tem enem namenu.
Za primer izračun kliknite spodnjo povezavo.
04 - Čisti poslovni prihodki
Tukaj vračunamo operativne stroške , kot so upravljanje, popravila, janitorial, itd za naše NOI. Tukaj je lahko dolg seznam, vendar so le poslovni odhodki, ne pa amortizacija ali večje delo, ki ga je treba sčasoma amortizirati.
- upravljanje
- oglaševanje
- janitorial
- vzdrževanje
- popravila
- pravno
- računovodstvo
- več ...
Kliknite spodaj, če si želite ogledati primer štetja NOI.
05 - Stopnja kapitalizacije
Z uporabo poslovnih prihodkov drugih nepremičnin in nedavno prodanih cen se določi stopnja kapitalizacije in nato uporabi za zadevno nepremičnino, da se določi sedanja vrednost na podlagi dohodka.
Cap Rate je orodje, ki ga uporabljajo skoraj vsi komercialni in stanovanjski vlagatelji, pa tudi posojilodajalci in drugi, ki želijo izračunati vrednost premoženja na podlagi dohodkovnega toka in ga primerjati z drugimi nepremičninami na istem tržnem območju.
Kliknite povezavo, na primer izračunavanje stopenj pokritosti.
06 - Denarni tok pred davki (CFBT)
Izračunamo čisti poslovni prihodki in odštevamo kapitalske odhodke, kot tudi servisiranje dolga, povečujemo prihodke od posojil in prihodke od obresti.
Sedaj smo se podrobneje približali dejanskemu neto donosu naložbe za nepremičnino. Denarni tok pred davki je upošteval vse postavke odhodkov, tudi tiste, ki niso iz gepeka. Sedaj vidimo, kaj bo lastnik (-ci) za denarni tok pred njihovimi posameznimi davčnimi obveznostmi.
07 - Denarni tok po davkih (CFAT)
Ta je preprosta, saj je CFBT z odštetimi davki. Z uporabo izpostavljenosti lastnikovega ali vlagateljevega davčnega obrata se ta izračuna zmanjša, kaj je ostalo, potem ko vsi dobijo rez, tudi stric Sam.
Kliknite povezavo za izračun primera.
08 - Razmerje prekinitve
Dodajte servis dolga k operativnim stroškom in delite z dohodkom iz poslovanja.
To je priljubljeno pri posojilodajalcih. Želijo vedeti, kdaj bo premoženje plačalo vse stroške poslovanja in se bo do konca leta izplačalo v dobiček.
09 - Donosnost kapitala - leto ena
To je odstotni donos na vašo denarno naložbo v prvem letu.
10 - Pridobite liste za naložbe v nepremičnine tukaj
Vse to sem dal v nekaj preprostih za prenos in uporabo preglednic, ki opravljajo vso matematiko za vas.
Preglednica naložb v nepremičnine
Vzorčni list z vnesenimi podatki