Zahtevnost: enostavno
Potreben čas: pet minut
Evo kako:
- Glavni X X X = znesek obresti
Glavnica je znesek, pri katerem se obresti zaslužijo, stopnja je obrestna mera v odstotkih ali decimalni obliki in čas je čas zaslužka obresti. Primer:
100.000 $ (glavnica) X 0.08 (8% stopnja) X 1 leto (čas) = 8000 $ Obresti
- Princip X {1 + (čas X)} = Skupni znesek
Vse, kar počnemo, je, da dobimo celoten znesek v roki ob koncu obdobja obresti. V tem prvem izračunu je za eno leto, na koncu katerega bomo imeli prvotno $ 100,000 + obresti.
100.000 $ X {1 + (.08 X 1)} = 100.000 $ X 1.08 = 108.000 $
- To storimo še tri leta:
Tukaj bomo pomnožili stopnjo .08 (8%), 3-kratno, na enak .24.
$ 100,000 X {1 + .24} = 124.000 $
- Ali ste nepremičninski investitor? Tu dobite orodje in preglednico Real Estate Financial Calculator .
Kaj rabiš:
- Nič, razen vašega svinčnika ali kalkulatorja.
Nepremičninska investicijska matematika za dobičke
Nepremičninski vlagatelj se pri branju in spletnem raziskovanju navede besede "due diligence". Postavke, povezane s premoženjem, za katere menimo, da so potrebne skrbnosti, vključujejo:
- značilnosti soseske.
- konkurenčne lastnosti na trgu.
- če je najem, konkurenčne najemnine na območju in najemnine, ki se zaračunavajo.
- lastnine.
- pričakovana stopnja apreciacije v primerjavi z drugimi lastnostmi, ki se upoštevajo.
- nepremičnine in pričakovano povpraševanje najemnikov.
Vse to je del skrbnega ravnanja, ki ga opravljamo pri nakupu naložbene nepremičnine. Dolgoročni pristop moramo sprejeti za večino teh vprašanj, saj želimo biti sorazmerno prepričani, da lokalno gospodarstvo ali povpraševanje ne bo dramatično spremenilo, medtem ko smo lastnik premoženja.
Vendar pa je drugi del potrebne skrbnosti in zelo pomembna ocena matematike vrednotenja nepremičnin in vrednotenja kakovosti naložb. Dobra novica je, da so nekateri izračuni preprosto opravljeni s spletnimi kalkulatorji, kot so hipotekarna plačila. Na istih spletnih mestih najdete kalkulatorje lastnih delnic, predkvalifikacijske kalkulatorje in kalkulatorje primerjave kreditov. Čeprav so to v prvi vrsti usmerjene na potrošnike, se za izračunavanje hipotekarnega izplačila veliko uporablja za primerjavo nepremičnin s hipotekami za denarni tok.
Ko gre za izračune investitorjev, obstaja nekaj resnično koristnih za vrednotenje premoženja in za vrednotenje naložbenega potenciala nepremičnine.
1. Bruto potencialni dohodek
Bruto potencialni dohodek je pričakovani prihodek, ki ga bo lastnina ustvarila brez odbitkov za pričakovano prosto delovno mesto ali izgubo kreditov .
2. Bruto poslovni prihodki
Pri tem izračunu se upoštevajo izgube zaradi prostih delovnih mest in neplačila. Stroški, ko so enote proste, vključujejo oglaševanje za novega najemnika, opravljajo manjše vzdrževanje, prebarvanje in rehabilitacijo za novega najemnika ter stroške upravljanja za nov zakup.
3. Bruto multiplikator najema
Čeprav ni najbolj natančna orodja, vam lahko GRM hitro orodje za primerjavo odloča, ali naj naredi bolj temeljito analizo.
4. Čisti poslovni prihodki
Tukaj vračunamo operativne stroške , kot so upravljanje, popravila, janitorial, itd za naše NOI. Tukaj je lahko dolg seznam, vendar so le poslovni odhodki, ne pa amortizacija ali večje delo, ki ga je treba sčasoma amortizirati.
5. Stopnja kapitalizacije
Z uporabo poslovnih prihodkov drugih nepremičnin in nedavno prodanih cen se določi stopnja kapitalizacije in nato uporabi za zadevno nepremičnino, da se določi sedanja vrednost na podlagi dohodka.
6. Denarni tok pred davki (CFBT)
Izračunamo čisti poslovni prihodki in odštevamo kapitalske odhodke, kot tudi servisiranje dolga, povečujemo prihodke od posojil in prihodke od obresti.
7. Denarni tok po davkih (CFAT)
Ta je preprosta, saj je CFBT z odštetimi davki. Z uporabo izpostavljenosti lastnikovega ali vlagateljevega davčnega obrata se ta izračuna zmanjša, kaj je ostalo, potem ko vsi dobijo rez, tudi stric Sam.
8. Rat-Even razmerje
Dodajte servis dolga k operativnim stroškom in delite z dohodkom iz poslovanja.
To je priljubljeno pri posojilodajalcih. Želijo vedeti, kdaj bo premoženje plačalo vse stroške poslovanja in se bo do konca leta izplačalo v dobiček.
9. Donosnost kapitala - leto ena
To je odstotni donos na vašo denarno naložbo v prvem letu.
Ni strah, samo začeti delati na učenju tistih, ki veljajo za vašo vrsto naložbe, in vam bo v redu.