01 - Obresti samo za hipoteke - priljubljena izbira v visokih cenah
- Posojilojemalec izpolnjuje načelo plačila z balonom
- Posojilo se ponovno amortizira in posojilojemalec bo imel novo, znatno višje mesečno plačilo
- Nepremičnina se prodaja.
Prednost je, da posojilojemalec posojilo za posojilo obrestim samo odloži plačilo glavnice za to obdobje od 5 do 10 let, pri čemer je mesečna plačila nizka in potencialno osvobajanje denarja za druge naložbe ali za izpolnitev mesečnih stroškov. Tudi v tem obdobju so plačila samo obresti odbitna od davka (prosimo, posvetujte se s svojim davčnim strokovnjakom).
Primer samo hipotekarnega / visokega apreciacije
Hipotekarna posojila, ki se nanašajo na obresti, so postala priljubljena izbira za vlagatelje na področjih, kjer so naraščajoče vrednosti premoženja ali obdobja visoke apreciacije še posebej otežile iskanje naložb v pozitivni denarni tok.
Tukaj je primer, iščete dom. Vrednosti nepremičnin in cene se povečujejo na območju, ki ga iščete. Hkrati vaše druge naložbe ne delujejo zelo dobro. Kot boljšo strategijo lahko upoštevate samo hipoteko. Ampak ne pozabite, posojilodajalci pogled na obresti samo hipoteke, kot bolj tvegano in jih bodo cene višje.
Primer: 30-letno obrestno posojilo v višini 100.000 USD z obrestno mero 7,0%:
• Samo plačilo obresti: 583 $ / mesec, 7.000 $ / leto
• Konvencionalno plačilo: 665,30 $ / mesec, 7,984 $ / leto
• Prihranki v prvih desetih letih: 82 USD / mesec, 984 $ / leto
02 - Življenjski krediti in razlogi za obresti samo za posojila
Obresti in glavna plačila
Slika 1 zgoraj prikazuje mesečni urnik plačil za posojilo. Investitor plača obresti le v začetnem obdobju posojila, nato pa se posojilo ponovno amortizira, da bi v preostalih letih plačalo glavnico v višini 100.000 USD.
Na sliki 2 je razvidno, da glavno stanje ostane ravno med samo obrestnim obdobjem in šele začne vlagati, ko investitor začne plačevati glavnico. Posojilo samo za obresti je lahko primerno za vlagatelja, ki:
- Se trudi izogniti negativnemu denarnemu toku v zgodnjih letih investicije,
- Načrti za premikanje nepremičnine,
- Ima druge namene za denar, ki bi se plačal kot glavnica, ali
- Pričakuje visok nivo rasti vrednosti nepremičnin.
Potencialna tveganja
Primarno tveganje za vlagatelja ostane negativen, če se tržna vrednost nepremičnine zmanjša, ker se v obdobju, ki je za obresti, ne plača noben glavni zavezanec.
Druga potencialna tveganja vključujejo:
- Vaš prihodek se ni povečal, kot je bilo pričakovano
- Obstajajo lahko predplačilne kazni
- Ker je veliko hipotekarnih hipotek, ki jih je mogoče prilagoditi, prilagodljiva obrestna mera (ARM), so lahko začetna plačila nizka, toda če se bodo obrestne mere povečale, bodo plačila
- Nimate denarja, ko je potrebno odplačilo glavnice
- Splošni trg nepremičnin se zmanjšuje in prodaja ni takojšnja.
- Težko je predvideti, kakšne bodo obrestne mere, če se glavnica ponovno amortizira.
Avtor: Chris Smith je investitor v nepremičnine, ustanovitelj spletne reference za vlagatelje in nepremičninske strokovnjake in je objavil članke v reviji Corporate Finance, Euromoney in Network of Business Journal.
03 - Posodobitev po cesti zaradi hipoteke
NADGRADNJA:
Želel sem posodobiti ta članek po crashu. Zdaj je zdaj 2016, stanovanjski trg pa se še vedno okreva po nesreči, ki se je začela leta 2006. Obstaja veliko napotkov, ki so kazali, da so krivi za krizo, eden od ciljev pa je bila slaba posojilna politika. Hipotekarne družbe so krivi za posojila ljudem, ki ne bi smeli dobiti hipoteke, ali tistim, ki so dobili hipoteke, ki si jih ne bi mogli privoščiti.
Ne zanima me samo hipoteke, saj so precej posebna niša, ki so jih vlagatelji veliko porabili. Vendar pa so nekateri od njih šli pod, ker so bili preveč močno vzvod. Kot pri mnogih vrstah kreativnih posojil se je ob nesreči skorajda neobstoječa posojilo obresti, vendar se je v današnjih časih vrnilo v mainstream. To dobro služi nekaterim zakonitim naložbenim nišam.