Izogibanje davkom na kapitalske dobičke
Razmah 1031 ni bil v času Ben Franklina. Rekel je: "Na tem svetu se nič ne more reči, da je gotovo, razen smrti in davkov". No, smrt je še vedno gotova, toda tisti, ki imajo naložbe v nepremičnine, se lahko popolnoma izognejo davkom na kapitalske dobičke. Ali lahko vsaj njihovi dediči. Zato investitorji pravijo, da se lahko "zamenjate, dokler ne spustite."
Kaj IRS pravi
To je tisto, kar pravi notranji davčni zakonik, naslov 26, razdelek 1031: "Pri zamenjavi nepremičnin, namenjenih za produktivno uporabo v trgovini ali podjetju ali za naložbe, se ne pripozna dobiček ali izguba, če se takšna lastnina zamenja izključno za lastnino podobnih nepremičnin, ki je namenjena za produktivno uporabo v trgovini ali podjetju ali za naložbe. " Nepremičnine podobne vrste preprosto pomenijo druge nepremičnine in ne zahtevajo izmenjave zemljišča ali pisarne.
To pomeni, da če vaša transakcija pride v okvir 1031, ne boste imeli nobenega davčnega ali omejenega davka, ki ga morate plačati ob zamenjavi. Ni omejitve glede tega, kolikokrat ali kako pogosto lahko naredite 1031. Pri vsakem swapu lahko ustvarja dobiček, vendar se izogibate davku, dokler dejansko ne prodate za denar. Potem boste, upajmo, plačali le en davek in to dolgoročno stopnjo dobička.
Zamenjaj do padca
Vemo, da lahko prodamo nekaj investicijskih zemljišč in kupimo najem nepremičnin, medtem ko odložimo kapitalske dobičke od našega dobička od prodaje zemljišča. V bistvu obstajajo tri zahteve za to delo. Investitor mora biti
- Prodaja naložbenih nepremičnin in ne osebno prebivališče;
- Izmenjava lastnosti podobne vrste, kar pomeni preprosto katero koli drugo nepremičnino; in
- Dejansko izmenjujete lastnosti tako, da izpolnjujete določene roke in časovne okvire.
Kaj ne morete storiti
IRS pravi, da izmenjave 1031 ni mogoče uporabiti za izmenjavo:
- Zaloge v trgovini ali drugem premoženju, namenjenem nadaljnji prodaji;
- Zaloge, obveznice ali opombe;
- Drugi vrednostni papirji ali dokazilo o zadolženosti ali obresti;
- Interesi v partnerstvu; ali
- Potrdila o zaupanju ali koristnih interesih.
Rast vaših deležev pri vladi kot partnerja
Če se vaša prodaja nepremičnin in poznejši nakup kvalificirajo za 1031 zamenjavo, imenovano tudi podobno blagovno menjavo ali Starker, in če izpolnjujete zahteve časovnih okvirov, lahko z državnim denarjem povečate svoj delež.
Ker se vrednost vaših naložbenih nepremičnin povečuje, lahko večkrat trgovate z večjo vrednostjo ali prihodki od najemnin, odložite davke na kapitalske dobičke vse do konca. Denar, ki bi plačal davke na kapitalski dobiček za vsako transakcijo, se v naslednjo transakcijo ustvari kot lastni kapital v novi nepremičnini. Vlada postane vaš partner v vašem rastočem portfelju nepremičnin.
Seveda bi v določeni točki končna prodaja brez 1031 zamenjave sprožila zahtevo za plačilo akumuliranih kapitalskih dobičkov ali dolgoročnih kapitalskih dobičkov. Če bi investitor umrl, bi bila osnova za stroške zadnje lastnine prilagojena trenutni vrednosti. Vaši dediči ne bodo odgovorni za tiste nabrane davke na kapitalske dobičke. Ben Franklin bi to rad imel rad.