Učinek finančnega vzvoda je uporaba različnih finančnih instrumentov ali izposojenega kapitala za nakup in / ali povečanje potencialne donosnosti naložbe - ta izraz se uporablja na Wall Streetu in na trgu nepremičnin Main Street.
Najpreprostejši primer za nepremičnine je hipoteka, kjer uporabljate lasten denar, da izkoristite nakup. V večini primerov vam 20-odstotno plačilo (in dobra kreditna zgodovina) dobi 100% nepremičnine in hiše, ki jo želite . Nekateri hipotekarni programi vam morda celo dovolijo, da se zmanjšate.
Če ste nepremičninski investitor , lahko delate v okviru partnerstva, partnerji pa lahko dajo v celoti nekaj denarja ali pa so prodajalci pripravljeni financirati nekaj nakupne cene nepremičnine, ki jo prodajajo. Vsi so primeri vzvoda
Primer finančnega vzvoda
Recimo, da ste iskali hišo v veliki soseski. Najdete 2 nepremičnine: hiša v vrednosti 500.000 $, za katero potrebujete hipoteko, in 100.000 $ hišo, ki bi jo lahko kupili dokončno.
Scenarij 1: Premikate se s hišo v višini 500.000 dolarjev in vam bodo dali hipoteko 400.000 $, če boste znižali 100.000 ali 20%. Ob predpostavki, da se nepremičnine na tem področju povečajo, morda 5% na leto, v 12 mesecih je naložba vredna 525.000 $.
2. scenarij: kupite hišo 100.000 dolarjev brez hipoteke in nikomur nič ne dolgujemo. Če se bo nepremičninski trg povečal za 5% na leto, bo vaša naložba v 12 mesecih vredna 105.000 USD.
V scenariju 1 je vzvod delal v vašo korist in povečal vrednost vaše nepremičninske naložbe. Toda če bi se cene nepremičnin v prvem letu znižale za 5%, bi scenarij 1 izgubil 25.000 USD. Scenarij 2 bi videl upad v višini le 5.000 USD.
Stvari, ki se jim je treba izogniti pri uporabi nepremičninskega finančnega vzvoda
Neposredna uporaba, nepremičninski vzvod lahko učinkovito orodje za vlagatelje v nepremičnine, da povečajo donosnost naložbe. Ključno je, da se izognemo sprejemanju odločitev brez ustreznega upoštevanja področij tveganja pri finančnem vzvodu. Izogibajte se tem tveganim vedenjem in imate veliko boljše možnosti za uresničitev uspeha pri uporabi nepremičninskih vzvodov.
01 - štetje na visoki ravni vrednotenja
Tudi če nepremičnina že več let ocenjuje z 12% do 20% stopnjo, se šteje, da se ta stopnja nadaljuje, izredno tvegana. Lahko povzroči, da preplačujete za nepremičnine, pri čemer pričakujete, da se bo razlika pri prodaji od apreciacije. Če se ne zgodi, imate izgubo ali slabše.
Ko načrtujete svoje naložbe v nepremičnine z vzvodom, si oglejte vsaj tri scenarije: najboljše; najhujše; in najverjetneje.
02 - Prekoračitev plačila s previsoko višino
Zdi se, da je velika naložba za nadzor nepremičnine z zelo majhnim plačilom. Ogledate si številke in vidite resnično visoko donosnost naložbe zaradi nizke gotovine.
Težava je višja plačila, ki jih prinaša večji vzvod. Če je to na primer hipoteka, lahko računate na mesečna plačila in več, kot ste jih sposodili, večje je mesečno plačilo.
Če se trg zmehča ali vaše nepremičnine doživijo večje od pričakovane prostih delovnih mest ali kreditnih izgub, se vam zdi, da ne morete vzdrževati višjih hipotekarnih plačil, ki so se na začetku začele dobro. Če ne morete ustvariti mesečnih mesecev, vaša naložba je ogrožena.
03 - Omogočanje dobrega financiranja rezultata pri slabi nakupu
Mnogi vlagatelji so preveč plačali za nepremičnino, ker so našli nirvano v visokem finančnem vzvodu za financiranje. Drugače rečeno, samo zato, ker lahko dobite nepremičnino z zelo malo izdatki za denar, ne pomeni, da je to dober nakup. Oglejte si vrednost premoženja v kontekstu trenutnih in pričakovanih trendov na trgu. Poiščite »primerljive« ali druge lastnosti, kot je ta. Za kaj so prodali? Kaj se prodaja na tem območju?
Če je premoženje previsoko ocenjeno, bo apreciacija minimalna ali slabša, ne bo obstajala. In gorje bi bilo, če se bo trg nekaj časa vrnil. Vaša previsoka lastnost bo znatno povlečena in ne boste mogli razlagati brez izgube.
04 - Pozabi, da je denarni tok kralj
Če samo eno od teh "ne" vedenj se drži v mislih, je to tisto, ki jo morate skrbno premisliti. Napake pri razsojanju v enem ali več drugih postavkah tukaj je mogoče spregledati, če imate to eno odlično stvar - odličen denarni tok .
Če vaš dohodek od najemnin, minus vaši hipotekarni stroški in izdatki, vsak mesec vrača denar v vaš žep, potem dejstvo, da se premoženje v letošnjem letu ni povečalo, ne bo tako zaskrbljujoče za dogodek. Ampak, če so vse vaše nepremičninske naložbe padle, ste v veliko tople vode.