V naslednjih letih se lahko izračuna tudi na podlagi predvidene vrednosti nepremičnine, zmanjšane za hipotekarno stanje. To bi bila trenutna naložba v kapital, ki bi jo imeli v premoženju, prilagojeno s povečanjem vrednosti in plačilom hipoteke.
Zakaj meriti ROE v prihodnjih letih?
Za razliko od nekaterih drugih ROI, Return on Investment izračuna, ta meri vašo donosnost na spreminjajočem številu. Denar, ki ste ga dali v plačilo, se ni spremenil, vendar v preteklih letih storijo drugi dejavniki in spremenijo vaš donos na kapital. To je zato, ker se vaš lastni kapital spreminja. Najprej si oglejmo, katere ugodnosti imate pri lastništvu najemne lastnine:
- Plačevanje posojila: Ko nadaljujete s hipoteko, plačate glavnico. Vaš lastni kapital se povečuje, ker dolgujete glede na vrednost.
- Vrednotenje v vrednosti: vaš dom cenijo vrednost v daljšem časovnem obdobju. Torej, medtem ko znižujete tisto, kar dolgujete, povečate tudi to, kar je vredno. Razlika med njima se povečuje; pravičnost.
- Denarni tok : Vsak mesec se boste bančno ukvarjali z denarjem, denarjem, plačanim v najemnini, ki je nad hipoteko in stroški.
- Prihranki pri davku od dohodka: Amortizacija je ogromna korist. Vsako leto lahko od dohodka od najemnin odbijete del vrednosti strukture kot amortizacijo. Ničesar niste porabili, vendar je odbitek podoben kot vi.
To so neverjetne prednosti, zaradi katerih je nepremičnina tako veliko boljša od drugih naložbenih sredstev. Vendar pa vidimo, da jih je nekaj, ki spreminjajo naš lastni kapital, ki nenehno narašča. Oglejmo si primer:
Kupite najemni dom za 100.000 dolarjev z 20.000 dolarji. Leto nakupa pomeni, da je vredno 100.000 dolarjev, vendar pa dolgujete samo 80.000 dolarjev, saj imate 20.000 dolarjev kot vplačanega kapitala.
Recimo, da je vaš letni pozitivni denarni tok 3.600 $ ali 300 $ na mesec nad hipoteko in stroški. Torej, naš ROE je $ 3.600 / $ 20.000, ali 0.18 = 18% Donosnost kapitala. Ti si investicijski guru!
Sedaj pa hitro napredujemo deset let. Plačali ste svojo hipoteko in dom je cenil vrednost, zdaj vreden 118.000 USD. Vaše stanje na hipoteki se je zmanjšalo z 80.000 na 66.000 dolarjev. Oglejte si svoj lastni kapital. 118.000 $ - $ 66.000 = $ 52.000, vaš novi kapital v našem preprostem primeru. Zdaj pa še enkrat izračuna račun za ROE. Dobiš še malo več v najem, zato je vaš denarni tok zdaj 4,400 $ na leto. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% Donos na kapital.
Kaj se je zgodilo? Preprosto je, ker se je povečal kapital, zagotovo ne bi mogli hitro povečati najemnin. Torej, ali je to še vedno velika naložba? Oglejte si, kaj zdaj lahko storite s 52.000 dolarji. Morda je čas za prodajo in reinvestiranje.