Če razmišljate o naložbah v najem nepremičnin , je veliko raziskav. Prav tako morate biti prepričani, da ste primerni za lastništvo in da imate čas za upravljanje lastnosti. Vendar pa vse, kar je za zdaj, kar želimo storiti, je preučiti način, kako nepremičnina ustvari denarni tok iz najemnih operacij .
V našem primeru bomo uporabili štiripleksne, pri čemer bodo vse štiri enote namenjene za polni delovni čas. To je enostaven izračun denarnih tokov, ki ponazarja potencial nepremičnine kot naložbe. Za to kritično, kot pri večini naložb, je inteligenten in dobro raziskan nakup na sprednjem koncu. Za naš primer bomo prevzeli, da je ta kupec opravil svoje raziskave in naredil dober nakup na našem štiripleksu. Tukaj so podatki o nakupu in najemu:
- Nakupna cena štiripleksa je 325.000 dolarjev.
- Kupec postavlja 20 odstotkov navzdol ali 65.000 dolarjev in financira 260.000 dolarjev.
- 30-letno posojilo znaša 6,5 odstotka, pri čemer plačilo načela / obresti znaša 1,643 dolarjev na mesec.
- Davki in zavarovanje pri nakupu znašajo 3.600 $ / leto, za skupno plačilo 1.943 $ na mesec.
Kupec je opravil svoje raziskave in videl stalno povpraševanje po najemu za te enote, ki večinoma ostanejo zasedeni. Vendar je treba v svojih izračunih preudariti 6 odstotkov prostih in neplačanih tveganj, da se predvidi realni denarni tok .
Enote so vse enake in najem za 900 $ na mesec. Poglejmo, kako se izračuna naš izračun:
- Bruto dohodek od najemnin je 900 X X X X 12 mesecev ali 43.200 USD na leto.
- Plačila so 1.943 X 12 = 23.316 $ na leto.
- Prejšnji lastniški strošek popravila je v povprečju znašal 1.700 USD letno.
- Prosta delovna mesta in kreditna izguba je ocenjena na 6 odstotkov najemnin ali 2.592 dolarjev na leto.
- Lastnik porabi približno 400 dolarjev na leto v različnih in oglaševalskih stroških ter upravlja s premoženjem sami.
To so osnovne operativne postavke, ki gredo v naš izračun denarnih tokov . Izračunamo na dobiček:
- Prihodki od najemnin - Prosta delovna mesta - Plačila - Odhodki = Denarni tok
- 43.200 $ - 2.592 $ - 23.316 $ - 2.100 $ = $ 15.192 / 12 = $ 1.266 na mesec v pozitivnem denarnem toku.
Če analizirate vašo donosnost kot " denar na vložene denarne vložke ", bi dejansko denarno naložbo razdelili na 65.000 dolarjev na letni donos denarja ali 15.192 $. To je donos v višini 23 odstotkov na vloženi denarni vložek! Tam je malo naložb, ki prinašajo takšno vrnitev.
Denarni tok je funkcija velikega števila vložkov, in lahko katera koli ali več med njimi spremeni in poškoduje ali izboljša denarni tok. Nekateri so vplivali na trg in gospodarstvo. Če se večji lokalni delodajalec zapre ali premakne, se lahko povpraševanje po najemnih nepremičninah prekorači. To je nekaj, česar ne morete nadzorovati, vendar upajmo, da bi se izognili temu, da bi opravili svojo skrbnost za zdravje in načrte lokalnih delodajalcev. Če so zdravi in donosni z dolgim zakupom, ki ste ga nedavno obnovili, ste verjetno v dobri formi.
Drugi dejavniki, ki so zunaj vašega nadzora, so nepremičninski davki in premoženjsko zavarovanje.
Davki in premije se lahko povečajo, povečujejo operativne stroške ter znižujejo poslovne prihodke in denarni tok. Te negativne dejavnike lahko nadomestite z drugimi dejavniki, ki jih imate pod nadzorom. Lahko bi našli načine za zmanjšanje stroškov trženja, upravljanja in vzdrževanja. Seveda, če je najemni trg močan, lahko povečate najemnine. To je občutljivo ravnotežje, saj lahko tako povečate prosta delovna mesta. Izguba dohodka iz bolj izpraznjenih enot lahko z lahkoto izniči vse dobičke iz povečanih najemnin.
Oglejte si preostanek te nalożbene serije za najemnino, da bi videli druge naćine, na katere ta lastnost nudi davćne in druge spodbude in donose.