Susan Dawson, partner na Waltz, Palmer in Dawson, LLC, razpravlja o vprašanjih, ki bi se morali vprašati pred podpisom komercialnega najema.
1. Ali sem prebral in razumel ves najem?
Da, jo morate prebrati.
Vem, da je zelo dolg (in se mu zdi, da ni zelo zanimiv) dokument, vendar morate vedeti, kaj je v njej.
Preverite pogoje. Ne domnevajte, da so dobili prav. Poskrbite, da boste preverili začetni datum, končni datum, najem, povečanje najemnine in vse druge posebne pogoje, za katere ste se pogajali. Prav tako se prepričajte, da veste, kaj morate storiti.
Kaj je najemodajalec dolžan storiti? Ali ga lahko prekinete? Prepričajte se, da veste, kaj vnesete.
2. Ali sem se pogajal o najboljši možni ponudbi?
Samo zato, ker so vam dali najem, ne pomeni, da ste se pogajali. Veliko pojmov v najemu je še vedno mogoče razpravljati. Ko ga berete, naredite seznam vseh določb, ki vam jih ni všeč, in jih pošljite vašemu najemodajalcu. Morda ste presenečeni nad tem, koliko so pripravljeni spremeniti.
3. Ali imam vzpostavljeno poslovno strukturo?
Če želite biti zaščiteni s to lupino podjetja , se prepričajte, da je na prvem mestu.
Prepričajte se, da imate vložen članek o ustanovitvi podjetja ali članov organizacije (nekateri državi pokličejo te dokumente potrdila) za LLC nazaj od državnega sekretarja, preden podpišete.
4. Ali razumem terminološko najemnino?
Na primer, večina najemov uporablja izraz "CAM", ki pomeni "vzdrževanje skupnega prostora".
Za odstotek stavbe, ki ga izposojate, vam je treba dodeliti odstotek CAM-a, za katerega ste odgovorni.
Prepričajte se, da odstotek temelji na velikosti stavbe in se ne razlikuje glede na to, koliko stavbe je najeto.
5. Ali sem razmišljal o tem, da sem zaprosil za zaustavitev CAM CAM?
Večina najemov v teh dneh je "trojna mreža" (kar pomeni, da plačate najemnino, povečate sorazmerni delež CAM-a in davka na nepremičnine za nepremičnine).
Najemodajalec lahko zaprosite za najem CAM Stop, kar pomeni, da plačate zgolj za povečanje taks za CAM in premoženje nad začetnim letom zakupa (pogosto imenovano »bazno leto«).
Medtem ko lahko najemodajalec poveča vašo osnovno najemnino, potrebuje veliko "skrivnosti" iz najemnine. Druga možnost je, da zaprosite za omejitev na CAM, tako da se ne more povečati za več kot določen pogajalski odstotek.
6. Ali sem prebral definicijo CAM?
To je verjetno eden najbolj zmedenih delov najema in vas bo presenetilo, koliko plačate. Preverite, ali ne plačujete za stvari, ki se nanašajo na tržna prizadevanja najemodajalca ali pravne stroške, povezane s pogajanji o drugih najemih.
Druge stvari, ki jih boste morda želeli staviti, so morebitne upravne provizije, višje od 3%, plačevanje zaslužkov za zaposlene najemodajalca, stroški gradnje za druge najemne enote.
Preberite več o pogajanjih o CAM pogojih.
7. Kakšna je moja odgovornost za kapitalske izdatke?
" Kapitalski odhodki ", ki se uporabljajo v komercialnem najemu, se običajno nanašajo na glavne strukturne izdatke, npr. Streho, temeljenje, HVAC (ogrevanje, prezračevanje, klimatizacija) in druga večja popravila / zamenjave.
Kaj je "standard", se razlikuje od mesta do mesta in premoženja do lastnine, vendar običajno svetujem stranke, da ne podpišejo zakupa, ki bi preneslo breme teh popravil ali nadomestnih stroškov najemnika. Če vaš najemodajalec zahteva plačilo teh stroškov, obstajajo kompromisi.
Na primer, če zakup pravi, da ste odgovorni za popravilo in zamenjavo HVAC, predlagajte najemodajalcu, da je "zamenjal" in da je vaša obveznost popravila omejena na pogodbo o vzdrževanju, morda dvakrat letno in da ste odgovorni za vsa splošna popravila do določenega letnega maksimalnega zneska.
8. Ali je najem mogoče dodeliti ?
Preverite, ali ima najemodajalec pravico prenehati najem v primeru, ko zahtevate dodelitev; to pomeni, da nekdo drug, ki je najemal, če prodajate podjetje. Za veliko podjetij je vaša lokacija pomemben del svoje vrednosti.
Če ima najemodajalec pravico prenehati najem, ko zaprosite za dodelitev, lahko to uniči vašo prodajo. Prosite lastnika, naj vam to določbo odstrani ali dovolite, da se spremeni, tako da se ne uporablja v primeru prodaje vašega podjetja. Razumite, da bo najemodajalec še vedno želel pravico zavrniti dodelitev, če novi najemnik ni finančno sprejemljiv.
9. Ali potrebujem osebno garancijo ?
Če se lahko odpravite s podpisom najema brez osebnega jamstva, ste zelo srečni. Večina najemodajalcev v teh dneh ne bo podpisala, če osebno ne zagotovite najema. Toda garancije so prenosljive.
Razmislite o zagotavljanju jamstva le za del najema, naprimer polovico. Ali se pogajati za garancijo, ki traja le 6 do 12 mesecev po tem, ko ste končali, in ne v preostanku najema.
10. Ali sem realističen?
Če vaš najem predstavlja 3% večjega premoženja, se bo najemodajalec precej malo verjetno pogajal z vami, kot če je vaš prostor 25% ali več. Če želite resnično razumeti, katere predmete so pomembne za pogajanje, razmislite o najemu odvetnika, da pregledate dokument in vam pomagate pri pogajanjih.
Vaš najem se lahko zdi neverjetno enostransko in obremenjujoče, vendar pa obstajajo nekateri zelo dobri razlogi za mnoge od teh določb in vam lahko odvetnik pomaga, da se odločite, kdaj naj sekajo in vodijo in ko je tveganje vredno.
Za več informacij
Iskanje in zakup poslovnega mesta