Toda v resnici je, da bodo vaši dobički od prodaje vašega osnovnega prebivališča verjetno precej majhni - če se bodo sploh uresničili.
Vrednotenje nepremičnin in inflacija
Prva stvar, ki jo je treba upoštevati, je apreciacija doma v kontekstu inflacije.
Morda boste presenečeni, ko boste spoznali, da se lahko cenitev vašega doma izravnava z inflacijo. To še posebej velja, če ne živite na vročem trgu nepremičnin. V določenih delih države slišimo dramatične zgodbice o cenjenju, vendar večina ljudi kupuje domove na področjih, kjer letna apreciacija verjetno ne bo precej premagala inflacije.
Septembra 2007 je po podatkih Federal Reserve Bank v St. Louisu mediana prodajna cena za nove domove v Združenih državah znašala 240.300 dolarjev. Septembra 2017 je ta številka znašala 319.700 dolarjev. Vendar, če zaženete nekaj številk z uporabo ameriškega kalkulatorja inflacije, del te apreciacije izgine. Namesto 79 400 $ za apreciacijo, je dejanska vrednost te apreciacije bliže 33.648 $.
To se še vedno ne zdi preveč slabo. Navsezadnje se je vrednost vašega doma povečala za več kot 30.000 dolarjev. Ampak ne pozabimo na stroške.
Lastništvo doma zagotavlja dodatne stroške
Nato morate odšteti stroške homeownership od vaših dobičkov.
Recimo, da dobiš hipoteko za 250.000 $ z obrestno mero 3,92 odstotka. V teku 30 let, v skladu s Googlovim hipotekarnim kalkulatorjem, boste plačali 175.533 USD obresti. Tudi če vaš dom cenijo 30.000 USD na vsakih 10 let (v skupni višini 90.000 USD), to še vedno ni dovolj za izravnavo obresti, ki ga plačate za posojilo.
In obresti, ki jih plačate, niso edini stroški, s katerim se soočate. Ne pozabite, da v večini držav plačate davke na nepremičnine. Hipotekarni kalkulator študentskega posojila Hero vključuje izračun davka na premoženje. Če vaš davek na premoženje znaša 1,5 odstotka na leto, bi lahko videli celotno plačilo davka v višini 117 000 dolarjev v obdobju 30 let. In to ne predvideva nobenih povečanj davka na premoženje - kot cenijo vaš dom v vrednosti, zato tudi davke na premoženje.
Res je, da lahko svoje davčne napovedi odbijete nekaj svojih stroškov, vendar odbitek nima enake vrednosti kot kredit. Lahko zmanjša vaš dohodek in davčno obveznost, vendar ne na dolar-za-dolar. Poleg tega po podatkih Davčne fundacije le okoli 30 odstotkov gospodinjstev razčleni. Razen če ste med tistimi, ki prikazujejo, ne boste videli davčne ugodnosti, povezane z vašo hipoteko.
Drugi stroški, povezani s homeownership vključujejo vzdrževanje in popravila, kot tudi zavarovanje homeowners. Morda boste morali plačati tudi hipotekarno zavarovanje, če je vaše plačilo manj kot 20 odstotkov. Do takrat, ko se vključite v desetletja teh stroškov, dodatek k vašim hipotekarnim obrestim in davkom na premoženje, so možnosti, da se celo zlomijo, precej majhne - tudi če vaš dom včasih cenijo vrednost.
Kaj, če ste nepričakovano prodali?
Radi bi mislili, da bo nepremičninski trg vedno šel gor. Vendar, kot smo videli med letoma 2007 in 2009, lahko nepremičnine oblikujejo mehurček kot vsako drugo sredstvo. Razbijanje nepremičninskega balona je ustvarilo situacijo, v kateri so na tisoče ljudi izgubile veliko denarja. Če lahko izstopite iz padca cen, morda ne boste več izgubili.
Vendar, če ste prisiljeni prodati med crash nepremičninskem trgu, ni veliko, kar lahko storite za reševanje položaja. Na koncu lahko izgubite denar na svojem domu, poleg tega, kar ste že plačali v obresti, davkih in drugih stroških.
Kaj o najemu?
Seveda, kot nepopolna naložba kot nakup, je mogoče poudariti, da najem morda ni rešitev. Navsezadnje, ko plačate hipoteko, vsaj v svojem domu ustvarite lastniški kapital.
Ko najemate, pomagate svojemu lastniku zgraditi lastniški kapital.
Vendar pa to ne pomeni, da bi bilo treba izposojo izogibati za vsako ceno. Odvisno od vašega trga je lahko najem dobra izbira, tudi če to pomeni, da ne gradite lastniškega kapitala.
To še posebej velja, če živite na območju z visokimi cenami doma in lahko najemite manj kot mesečni skupni stroški hipoteke, vzdrževanja in drugih stroškov. Ne samo, da si prihranite denar na mesečni ravni, ampak lahko nato vložite razliko na trgu in potencialno uresničite večjo apreciacijo, kot bi jo dobili od vaše domače naložbe.
Med novembrom 2007 in novembrom 2017 je S & P 500 imela letno donosnost v višini 9,672 odstotka, prilagojena inflaciji. Recimo, da bi vas v tem obdobju stalo 1,100 $ na mesec, da bi imeli stanovanje, vendar ste živeli v stanovanju z mesečno najemnino v višini 700 dolarjev. Če ste vložili razliko v višini 400 USD med najemom in nakupom vsak mesec v teh 10 letih, bi bila vrednost vaše naložbe 83.587,81 USD.
Obstaja tudi dejstvo, da najem pomeni, da ne izgubite več denarja, če ste prisiljeni prodati svoj dom med recesijo. Po drugi strani pa, če ste uspeli ostati v vašem domu in se izogniti tržnim dogodkom in upadanjem nepremičnin, lahko v vašem domu zgradite dovolj lastnega kapitala, da ga je mogoče uporabiti med upokojitvijo. Tudi če ste doma (ali celo, če izgubite na splošno), je lahko vozilo s prisilnim varčevanjem, ki vam lahko pri prodaji ponuja veliko količino kapitala.
Lahko pa je tudi kraj, kjer lahko preživite proste najemnine v vaših letih upokojitve (morda boste morali še vedno plačati davke na premoženje) ali pa uporabite povratno hipoteko za dostop do kapitala, da zaprete vrzel v dohodku v pokojnini. Te možnosti ne boste videli, ko boste najemali.
Pri nakupu doma je naložba
Namesto gledanja svojega osnovnega prebivališča kot naložbe upoštevajte druge razloge za nakup. Morda želite, da se pokličete sami, zgradite pravičnost in postavite korenine v skupnost. To so vsi dobri razlogi za nakup! Nasprotno, če mislite, da boste imeli bolj mobilni način življenja, je lahko bolj smiselno najeti, tudi če ne gradite lastniškega kapitala. Dokler izdelate druge določbe za načrtovanje vaše prihodnosti, je lahko najemnina izvedljiva možnost, odvisno od lokalnega trga in vaših dolgoročnih ciljev v življenjskem slogu.
Nazadnje, če želite spremeniti svoj dom v pravo naložbo, morate storiti nekaj drugega kot živeti v njem. Izposojanje po tem, ko ste ga premaknili ali ga uporabili za pridobitev denarja preko Airbnb, so lahko načini za dejansko prikazovanje donosa na vašem domovnem nakupu.
Ampak, če samo živite tam, ne računajte na to, da zagotavljate velike donose naložb.