Ta majhna številka vam lahko pove, če boste verjetno zaslužili.
Izziv vrednotenja takšne lastnine ni tako težak, kot se morda zdi. Dejansko je izračunavanje stopnje kapitalizacije za nepremičnine enostavno in vam ne bi smelo trajati več kot pet minut.
Začne se z razumevanjem točno tisto, kar je stopnja kapice.
Kakšna je stopnja kapitalizacije?
Stopnja kapice je stopnja donosa, ki jo lahko pričakujete od vaše naložbe glede na to, koliko dohodka, za katerega menite, da bo nepremičnina ustvarila za vas. To je seveda zelo pomemben dejavnik. Ne boste vlagali, da bi izgubili denar.
To je odličen način za primerjavo podobnih lastnosti, ker se upoštevajo vsi stroški. Kadar se dve lastnosti zdita precej podobna, vendar ena stane več, je lahko zato, ker ustvarja več prihodkov ali ker ima nižje stroške.
Kako izračunati zgornjo mejo
Izračuna se stopnja kapitalizacije z uporabo čistih poslovnih prihodkov in nedavnih prodajnih cen primerljivih lastnosti. Stopnja kapitalizacije se določi in nato uporabi za premoženje, ki ga razmišljate o nakupu, da določite svojo trenutno tržno vrednost, ki temelji na dohodku.
Najprej dobite nedavno prodajno ceno podobnega dohodkovnega premoženja.
Uporabimo primer projekta s šestimi stanovanji, ki je prodan za 300.000 $.
Zdaj določite čisti poslovni prihodki za ta stanovanjski projekt ali neto najemnine, ki jih realizirajo lastniki. Odštejte vse poslovne stroške, razen hipoteke. Ta izračun vrednoti premoženje, kot če bi za to plačali denar.
Reci dohodek od najemnine po vseh teh odhodkih, ki ste jih odšteli, je 24.000 dolarjev. Zdaj delite te čiste poslovne prihodke po prodajni ceni, da dosežete najvišjo stopnjo: 24.000 USD v stroških, deljenih s prodajno ceno 300.000 USD, vam daje stopnjo kapitalizacije v višini .08 ali 8 odstotkov.
Kako uporabljati Cap Rate
Investitor lahko stopnjo pokritja uporabi na dva načina. Morda bi želel ceniti nepremičnino, ki jo namerava prodati, na podlagi tržnih cen za druge nedavno prodane primerljive lastnosti, ali pa bi morda želel ugotoviti, ali je cena, ki jo zahteva nepremičnina, razumna, če razmišlja o nakupu.
Ko prodajate
Recimo, da imate lastni projekt majhnega stanovanja in ga želite prodati. Zberite podatke o nedavno prodanih nepremičninah na območju, ki je podobno vašemu. Imajo lahko več ali manj enot, vendar poskusite poiskati lastnosti, ki so čim podobne tistim, ki jih želite prodati.
Najdete tri lastnosti, ki ste jih prodali v zadnjih treh ali štirih mesecih. Težaven del je, da lahko najdejo svoje neto poslovne prihodke. Včasih so ti podatki objavljeni v kotaciji kot prodajna točka, vendar pogosto niso, zlasti če neto poslovni prihodki niso ugodni. Vendar lahko tovrstne podatke dobite pri komercialnem nepremičninskem posredniku, še posebej, če boste z njo navedli nepremičnine.
Tako boste dosegli tri stopnje premoženja v povprečju 9,2 odstotka. Čisti poslovni prihodki vašega premoženja znašajo 31.000 USD. Zdaj je vse, kar morate storiti, razdeliti čisti poslovni prihodek s stopnjo pokritja: 31.000 $, deljeno z .092, znaša 226.957 $. Tam je vrednost vašega premoženja.
Na tej številki lahko določite ceno, ki jo želite zahtevati za nepremičnino, in jo dati na trg.
Ko razmišljate o nakupu
Ko primerjate lastnosti za odločitev o nakupu, boste delali s svojimi navedenimi lastnostmi . S tem je še lažje dobiti svoje neto poslovne prihodke in izračunati zgornjo mejo za vsako. Nato jih lahko primerjate, da vidite, kateri bi bil najboljši nakup.
Ampak preverite svoje stroške in najemnin vseeno, saj bi se lahko povzpel na vrh, če lahko ugotovite možnosti za zmanjšanje stroškov ali povečanje najemnin.
Morda boste ugotovili, da so stroški za njeno vrsto in velikost neobičajno visoki, ali boste morda ugotovili, da so najemnine, ki se zaračunavajo, nižje od tržnih cen za primerljive lastnosti. Vsaka od teh situacij bi povečala stopnjo pokritosti, zaradi česar bi bila boljša potencialna lastnina, če bi jih popravili.
Recimo, da imate svoje oči na določenem projektu majhnega apartmaja, ki je naveden za $ 495,000. Ali je to vredno na trenutnem trgu ali pa je previsoko? Spet dobimo nekaj primerljivih lastnosti in povprečno prodajano zgornjo mejo. Kot primer bomo ponovno uporabili stopnjo 9,2 odstotka.
Če je neto poslovni dohodek te nepremičnine 39.500 dolarjev, ali je vredno zahtevane cene? Ne, ker delitev tega dohodka z zgornjo mejo vam daje vrednost v višini 429.348 $. Zahtevna cena v višini 495.000 $ je malo nad oznako.
Kateri neto poslovni prihodki bi morali dobiti to ceno za ceno za vrednost? Preklopite na formulo in pomnožite želeno ceno s stopnjo omejitve. Povečajte $ 495,000 za 9,2 odstotka in prikažete potreben čisti poslovni prihodek v višini 45.540 $.
Ampak ne pozabite, obstajajo dobri razlogi, zakaj bi premoženje upravičilo boljšo stopnjo pokritosti. Morda je lokacija ali značilnosti ter kakovost stavb in okolice. Vse je treba oceniti, preden se odločite, vendar zgornja meja pomoči pomaga.