Vrednost je enaka čistemu poslovnemu dohodku, deljenem s stopnjo pokritosti
Če ste nepremičninski investitor in razmišljate o nakupu nepremičnine, bo ena od prvih stvari, ki jo želite narediti, ta, da določite ne le tržno vrednost te nepremičnine, temveč tudi njegove poslovne prihodke in stroške.
Povedal vam bo, če ustreza vašim denarnim tokovom in ciljem dobičkonosnosti. In če začnete, je razumevanje zgornje meje ključnega pomena za prihodnjo rast podjetja.
Določanje vrednosti lastnine
Najprej morate določiti čisti poslovni dohodek (NOI) premoženja predmeta, ki ga vi ali vaša stranka razmišlja. NOI najemne nepremičnine je njena najemnina, zmanjšana za njegove stroške. Če gre za apartmajski kompleks, določite neto dohodek od najemnin po tem, kar je strošek za vzdrževanje.
To je lahko izziv, saj v idealnem primeru potrebujete izjave o prihodkih in odhodkih iz premoženja, ki bi ga imel samo sedanji lastnik. Lahko pa tudi ocenite NOI tako, da prodajno ceno pomnožite s stopnjo kapitalizacije.
Primer
Projekt s šestimi stanovanji bi lahko prinesel 30.000 $ čistega dobička iz najemnin. Določite stopnjo kapitalizacije iz nedavne, primerljive, prodane nepremičnine. Zdaj delite te čiste poslovne prihodke s stopnjo kapitalizacije, da bi dobili trenutni rezultat vrednosti nepremičnine.
Recimo, da je vaša primerljiva lastnina prodana za 250.000 $. Ugotovili ste, da je NOI nepremičnine po odbitku veljavnih stroškov 50.000 dolarjev. Razdelite to s prodajno ceno 250.000 USD. Imate stopnjo kapitalizacije 0,2 ali 20 odstotkov.
Če prevzamete stopnjo kapitalizacije 20 odstotkov. 30.000 $ deljeno z 20 odstotkov je 150.000 $, kar bi bila trenutna vrednost premoženja.
Druga orodja
Upoštevajte, da to ni edina metoda za izračun vrednosti vrednosti dohodka. To je samo eno orodje v škatli. Različne vrednotenja in izračunov finančne učinkovitosti, ki jih vlagatelji in nepremičninski strokovnjaki uporabljajo v svojih vsakodnevnih postopkih, imajo nekaj pomena.
Obstajajo knjižice, ki so zapletene izračune, ki se uporabljajo za vrednotenje nepremičnin in za ugotavljanje uspešnosti naložb v nepremičnine in lastnine in izposojanja nepremičnin. Večina vlagateljev redno uporablja le približno pol ducata teh izračunov za naložbe v stanovanjske nepremičnine. Nekateri veljajo za trgovino na debelo, nekateri za fiksne in flip projekte, drugi pa za najemanje naložb. Nekateri so bolj koristni za vlagatelja v najem pri določanju dolgoročne uspešnosti svojih portfeljev.
Naložbe v nepremičnine
Celotna nova stopnja matematike je vključena v naložbe v komercialne nepremičnine. Obstajajo nekateri zelo specializirani izračuni, ki jih posojilodajalci uporabljajo za določitev, ali naj financirajo nakup ali projekt. Dobro je vedeti o njih, ker se mnogi zelo uspešni stanovanjski vlagatelji razvijajo v naložbe več družinskih in poslovnih nepremičnin.
Izbira, katere vrednotenje in izračun dobička je odvisna od vaših ciljev in vrste nepremičnine.
Če ste investitor, ki kupuje nepremičnine za najem enomesečne družine, boste uporabili nekaj izračunih, vendar se verjetno ne zanimate za stopnjo pokritosti in druge večfaminarne izračune.
Izposoja nepremičnin
Začetek uspešne naložbene strategije za najem nepremičnin je točna ocena donosa najemnin za prihodnjo lastnino. Ko lastite najemne nepremičnine, neto donos najem pove, koliko dobro vlagate, ne samo s tržnimi dejavniki in z najemom, temveč tudi z vašimi stroški, vključno z upravljanjem in vzdrževanjem.
Spodnja črta
Tisti, ki vlagajo v nepremičnine z lastnostmi, ki proizvajajo dohodke, morajo imeti metodo za določitev vrednosti vsake nepremičnine, ki jo razmišljajo o nakupu. Stopnje kapi se pogosto uporabljajo pri komercialnih in multi-družinskih vrednotah nepremičnin in študij dobičkonosnosti.
Uporabijo se lahko za določitev dobre prodajne cene za nepremičnino ali z druge strani, vrednost navedene nepremičnine v primerjavi z zahtevano ceno.
Kot strokovnjak za nepremičnine, ki služi investicijskim strankam, morate biti zelo seznanjeni z vsemi načini vrednotenja dohodkovnih nepremičnin. Če opravljate vse svoje lastnine in upravljanje z najemninami, morda nimate nobenih stroškov, razen materialov, če ne cenite svoje delo. Vendar je veliko bolj verjetno, da boste imeli več stroškov in vaš čisti poslovni prihodek je številka, ki jo dobite po vseh teh odbitkih odhodkov.