Zahtevnost: enostavno
Potreben čas: 5 minut
Evo kako:
- Določite bruto operativni dohodek (GOI) premoženja:
Bruto potencialni dohodek - prosta delovna mesta in izguba iz dobička = bruto poslovni dohodek
- Določite operativne stroške nepremičnine. To bi vključevalo odhodke za upravljanje, pravno in računovodstvo, zavarovanje, nadzor, vzdrževanje, oskrbo, davke, gospodarske javne službe itd.
- Odhodki iz poslovanja od bruto poslovnega izida odštejmo, da bi dosegli čisti poslovni prihodki. Z uporabo primera nepremičnine z bruto poslovnim prihodkom v višini 52.000 dolarjev in obratovalnimi stroški v višini 37.000 dolarjev bi bili naši čisti poslovni prihodki naslednji:
52.000 $ - 37.000 $ = 15.000 $ čisti poslovni prihodki
Komercialni posojilodajalci uporabljajo različna merila za ugotavljanje usposobljenosti, da ugotovijo, ali je hipoteka zajamčena in koliko bodo posojila namenili premoženju. Lastniki investitorjev običajno niso individualno ovrednoteni glede njihove kreditne anamneze, saj za posojilodajalca ni tako pomemben kot potencial za ustvarjanje dohodka za nepremičnino, ki naj bi bila pod hipoteko.
Dejstvo je, da bo kupec doma živel v domu, ki ga kupujejo, zato posojilodajalec oceni njihovo zmožnost plačila hipoteke in njihove zgodovine plačevanja dolžniških obveznosti.
To je zelo drugačen položaj iz poslovne lastnine, recimo pisarniški kompleks. Kupci kupujejo to nepremičnino za en sam namen; ustvariti pozitivni denarni tok iz dohodka od najemnin.
dohodek
Motiv za nakup je dohodek, zato posojilodajalec želi oceniti premoženje, ki temelji predvsem na dohodku, ki ga bo ustvaril.
Seveda, stanje premoženja in drugi dejavniki vstopijo v hipoteko kvalifikacije, vendar dohodek je velik dejavnik. Če lahko nepremičnina servisira dolg (plačilo hipotekarnih plačil) in še vedno ima sprejemljiv denarni tok mesečnega dohodka, se verjetno začne s hipoteko.
Stroški
Seveda so izdatki polovica glavnih premislekov pri izračunu NOI. Ključnega pomena je, da zajame vse stroške poslovanja nepremičnine. Te lahko in pogosto vključujejo:
- Trženje in oglaševanje - odvisno od vrste nepremičnine se lahko ta kategorija odhodkov zelo razlikuje. Za stanovanjsko lastnino bi bila večina teh stroškov oglaševanje za ustvarjanje najemnikov. Za nepremičnine na drobno ali v pisarni bi veljalo enako, vendar pa lahko tudi stroški trženja predstavijo nepremičnino potrošnikom ali strankam za najemnike.
- Upravljanje - Profesionalno upravljanje je norma za večje poslovne lastnosti. Ta strošek je pomemben, vendar ga močno izravnati s strani vodstva varčevalca, ki ga lahko ustvari pri delovanju in vzdrževanju nepremičnine.
- Komunalne storitve - tisti, ki niso bili preneseni na najemnike, bi bili v tej kategoriji.
- Popravila in vzdrževanje - v to vedro je vse od urejanja pokvarjenih klimatskih naprav ali barvanja enot.
- Zavarovanje - to je tudi velik strošek.
To so glavne kategorije in obstajajo drugi stroški, ki so odvisni od uporabe nepremičnine in najemnikov.
Če razmerja, ki jih zahteva posojilodajalec na podlagi dohodka, ne kažejo na odobritev, lahko posojilojemalci dobijo več denarja za plačilo, da bi razmerja uskladili. Čisti poslovni prihodki so zelo pomembni pri komercialnih posojilih.
Nasveti:
- Bodite zelo previdni, da vse stroške poslovanja vključite v izračun. Manjkajoči stroški bodo povečali neto poslovni prihodek in tako povzročili, da bo vaš stranka preplačila za premoženje na podlagi vrednotenja z uporabo zgornje meje.
- Za najpogosteje uporabljene izračune investitorjev in preglednico za izračun, upoštevajte to povezavo za prvih 10 izračunov .
Kaj rabiš:
- Kalkulator
- Celovita razčlenitev poslovnih odhodkov.
Noben od teh izračunov ni raketna znanost. Hitro boste hitro dosegli hitrost in jih lahko izvedli ali jih razpravljali inteligentno s strankami komercialnih vlagateljev.