Odpoved pogodbe o zakupu
Številni najemi nepremičnin omogočajo lastniku stavbe, da prekliče najem, če stavba zaradi fizične izgube postane delno ali popolnoma nenavadna.
Najemodajalec ima pravico prenehati zakup tudi, če del stavbe, ki ga zaseda najemnik, ni bil poškodovan. Če je stavba popolnoma uničena, ima lahko najemodajalec možnost, ne pa tudi obveznost, obnoviti zgradbo. Najemodajalec ni dolžan popraviti ali zamenjati hudo poškodovane stavbe, razen če in dokler ne prejme zavarovanja.
Kot je razviden iz naslednjega primera, preklic najema lahko močno vpliva na mala podjetja, ki plačujejo manj kot tekoča stopnja najema. Prav tako dokazuje pomen pokritja obrestnih mer najemnin.
Primer
Floyd ima v lasti Fantastic Flooring, podjetje, ki prodaja preprogo in druge talne obloge iz skladišča. Družba zakupi polovico skladišča 20.000 kvadratnih metrov od družbe Peerless Properties. Trenutno plačuje $ .50 kvadratni meter za 10.000 kvadratnih čevljev ali 5.000 $ mesečno. Vrednost najema skladišča je $ .75 kvadratnih čevljev ali $ 7.500 na mesec.
Vrednost najemnine pomeni najemnino, ki bi jo lahko najemodajalec zbral po tržnih cenah.
Floyd se je o svojem najemu pogajal pred dvema letoma, ko so bile najemnine na njegovem območju depresirane. Najemnine so se od takrat odprle, vendar Floydov zakup ne bo potekel že tri leta. Če bi Floyd izgubil najem, bi njegovo podjetje moralo najeti drugo nepremičnino po tržnih cenah.
Pod novim najemom bi podjetje verjetno plačalo dodatnih 2.500 $ več na mesec ali 30.000 $ na leto za najemnino. Če bi podjetje danes izgubilo svoj najem, bi v naslednjih treh letih povzročil dodaten strošek v višini 90.000 USD.
Floyd je dodal številne izboljšave in izboljšave v skladišču, odkar je začel najem. Ti vključujejo nove razsvetljave, prilagojene police in nadgradnje do nakladalne postaje. Izboljšave so zdaj del stavbe. Floyd jih ne poseduje, vendar jih bo imel v preostanku svojega najema.
Pozno enodnevno, napačna ožičenja povzročajo požar, ki resno poškoduje stavbo. Razen nekaj manjšega dima za talne materiale, ogenj ne vpliva na skladišče, ki ga zaseda Fantastic Flooring. Kljub temu pa Peerless Properties razveljavi Floydov zakup. Fantastičen parket je zavarovan za škodo, ki jo ima material za tla v okviru svoje poslovne nepremičninske politike . Vendar pa Fantastic Flooring nima kritja za gospodarsko izgubo, ki jo bo utrpela zaradi izgube njenega najema. Družba tudi nima kritja za izgubo uporabe izboljšav, ki jih je izvedla v stavbi. Te postavke niso bile poškodovane, zato izguba uporabe ni vključena v premoženjsko zavarovanje podjetja .
Floyd bi lahko zaščitil svoje poslovanje pred finančnimi izgubami, ki so posledica preklica najema z nakupom obresti najemnih zakupov. To kritje se lahko dodaja v politiko poslovne lastnine prek ločenega obrazca.
Obrestno zavarovanje najemnine
Zavarovanje obresti najema pokriva finančno izgubo, ki jo preživite zaradi preklica vašega najema. Za kritje izgube mora nastati neposredna fizična izguba (ali škode) premoženja v prostorih, opisanih v izjavah. Še več, škoda mora biti posledica nevarnosti, zavarovane v skladu s svojim pravilnikom .
Pokritje obresti najemnine lahko vključuje katero koli od naslednjih, če je omejitev zavarovanja prikazana v razporedu kritja:
- Najem obresti najemnikov To je razlika med mesečno najemnino, ki jo plačate, in vrednostjo najema nepremičnine (tržna cena najemnine). V prejšnjem primeru je obrestna mera najemodajalčevih najemnikov v višini 2500 USD ($ 7.500 minus $ 5.000).
- Bonusna plačila To je neamortiziran del denarnega dodatka, ki ste ga plačali za pridobitev najema, in vam ga ne bo vrnil. Na primer, plačali ste najemodajalcu nagrado v višini 5000 evrov, da zagotovite 3-letni najem in ne petletni najem.
- Izboljšave in izboljšave Vaš posel je morda izboljšal vašo nepremičnino v najem, ki ga ne morete zakonito odstraniti. Pokrita najemna obrestna mera vključuje neamortiziran del plačil, ki ste jih naredili za izboljšave. Ne vključuje vrednosti izboljšav, ki so zajete v drugih zavarovanjih.
- Predplačilne najemnine To je neamortiziran del najemnine, ki ste ga plačali vnaprej, ki vam ne bo povrnjen. Na primer, plačali ste trimesečno najemnino vnaprej, ko ste zakupili svojo lastnino.
Neto obrestno stanovanje
Zavarovalna obrestna mera je pod pokojnino obrestnih mer omejena z neto obrestno obrestno mero . Če je vaš najem preklican, bo največja zavarovalnica plačala za izgubo vaše obresti za neto najem v času nastanka škode. Obresti na neto najemajo dve komponenti.
Najemna obrestna mera najemnika (TLI) To predstavlja korist, ki jo boste prejeli od ugodnega najema v preostalih mesecih. Vaš TLI je sedanja vrednost vaše bruto zakupnine . Izračuna se tako, da vaše obračunane obresti pomnožite z ustreznim faktorjem obresti najemnin. Vaša bruto obrestna mera je razlika med najemno vrednost vaših prostorov in najemnino, ki jo plačate vsak mesec. Recimo, na primer, tržna obrestna mera za najem je 5000 dolarjev na mesec in vaše podjetje trenutno plačuje 3500 ameriških dolarjev. Vaša bruto zakupna cena je 1.500 $ (5.000 $ minus $ 3.500).
Faktor zanimanja za zakup izhaja iz tabele, ki je priložena vašemu pravilniku . Dejavniki se razlikujejo glede na prevladujočo obrestno mero in mesecih, ki ostanejo v zakupu. Predpostavimo, da imate v zakupu še 36 mesecev. Če prevladujoča obrestna mera znaša 5 odstotkov, je faktor obresti najemnin 33,4213. Vaše neto obresti so 1.500 X 33.4213 ali 50.132.
Mesečni obrestni zakup (MLI) Mesečni zakupni delež odraža vaš mesečni strošek za bonusna plačila, izboljšave in izboljšave ter predplačni najem. Te postavke ne bodo veljale, če vnaprej ne boste plačali dodatka, izboljšali ali plačali najemnino. Če želite zavarovati te stroške, je mesečno najemnino za vsakega posebej treba izračunati. Za vsako postavko se prvotni strošek deli s številom preostalih mesecev v najemu, ko ste izdali odhodke. Recimo, da je šest mesecev v 36-mesečni najem, za izboljšave porabili 25.000 USD. Vaš MLI je $ 25,000 / 30 ali 833.
Neto obresti najema
Omejitev, prikazana na vašem pravilniku za pokritje obrestnih mer najemnin, je vsota najemnih obresti najemnikov in mesečna obrestna mera na datum začetka veljavnosti vašega pravilnika. Na primer, če je vaš TLI 1.500 $ in vaš MLI je 833 $, je neto obrestna mera ob zakupu na začetku 2.333 $. To je največ, ki ga bo vaš zavarovalec plačal na podlagi kritja obresti najemnine, če je najem preklican na datum začetka veljavnosti vaše politike.
Vaša neto obrestna mera se v vsakem trajanju vašega pravilnika zavrne vsak mesec. Če je vaš najem preklican, bo vaš zavarovalec plačal najemnino ob obrestnih merah za zakup vaše neto obresti v času nastanka škode . Zavarovatelj bo izračunal vaše neto obresti, tako da bo dodal naslednje:
- Vaše bruto zneske najema, pomnožene s faktorjem obresti najemnin za preostale mesece vašega najema v času nastanka škode
- Vaš mesečni zakupni delež, pomnožen s preostalimi meseci vašega najema v času nastanka škode