Postanite del stavbe
Izboljšave in izboljšave najemnikov plača najemnik, a postane del stavbe. Razen če pogodba ne določa drugače, najemodajalec običajno pridobi lastništvo nadgradenj, ko so nameščeni.
Najemnik ohranja zavarovan interes za uporabo izboljšav. Najemnikovo zanimanje za premoženje preneha, ko se najem zaključi in najemnik se premakne. Naslednji primer prikazuje nekaj izboljšav, ki bi jih najemnik lahko naredil.
Primer
Larry ima v lasti Luxury Leathers, trgovino z usnjenimi izdelki v trgovskem centru. Larry posluje iz maloprodajnega prostora, ki ga izposodi iz lastnika nakupovalnega središča, Shopping Centers Inc. Larry je v svojem najemnem prostoru dosegel različne izboljšave, saj se je Luxury Leathers preselil v to pred dvema letoma. Ti vključujejo novo vgradno razsvetljavo, novo preprogo in majhno pisarno Larry, zgrajeno za maloprodajni prostor.
Najem med Larryjem in njegovim najemodajalcem navaja, da vse izboljšave, ki jih Larry naredi v stavbi med trajanjem najema, postanejo lastniki najemodajalca v trenutku, ko so nameščeni. Najemodajalci morajo zavarovane TIB zavarovati . Nakupovalni centri Inc.
zavaroval stavbo v skladu s politiko poslovne lastnine. Ta pravilnik samodejno pokriva vse izboljšave stavbe, ki so bile izvedene v obdobju veljavnosti politike.
Larry ve, da bo katerikoli TIB-ji, ki jih namerava namestiti, postal lastnik svojega najemodajalca. Kljub temu bo Larry uporabljal te izboljšave za preostanek svojega najema.
Larry bi lahko izgubil interes za uporabo nepremičnine, če so TIB poškodovani ali uničeni zaradi požara ali druge nevarnosti. Na srečo lahko Larry poskrbi za svoj interes za izboljšave v okviru poslovne nepremičninske politike.
Pomen TIB
Mnoga pravila o poslovnih nepremičninah opredeljujejo izboljšave in izboljšave najemnikov kot pripomočke, spremembe, instalacije ali dodatke v zgradbi, ki jo zasedate, vendar nima v lasti. To pomeni, da so TIB elementi, ki ste jih kupili ali namestili na svoje stroške, vendar jih ne morete zakonito odstraniti.
Primeri TIB so pisarna, luči in preproge Larry, nameščene v svoji trgovini. Ta lastnost je zdaj del stavbe. Ker Larry tega ne poseduje, ne more vzeti s seboj, če se premakne na drugo lokacijo. Če bi Larry poskušal odstraniti premoženje, bi lahko poškodoval stavbo.
Kdo je odgovoren za zavarovanje?
TIB je lahko zavarovan s strani najemnika ali najemodajalca. Najem mora jasno navesti, katera stranka je odgovorna za zagotavljanje zavarovanja. V nasprotnem primeru lahko nastanejo spori, pri katerih zavarovanje, najemodajalec ali najemnik, velja za izgube, ki vključujejo poškodovane TIB.
Najem mora prav tako določiti, kdaj lastnik TIB-ov prehaja od najemnika do najemodajalca. To se pogosto (vendar ne vedno) zgodi, ko so izboljšave nameščene v stavbi.
Zavarovalno kritje za najemodajalca
Ker so TIB v lasti lastnika, so pogosto zavarovani v povezavi z zgradbo v skladu s politiko komercialne lastnine najemodajalca. Politike običajno pokrivajo stavbo, načrtovano v pravilniku, dopolnjene dodatke in napeljave (kar pomeni lastnost, ki je trajno pritrjena na stavbo). Primer pritrjevanja je lestenec, nameščen na stropu restavracije.
Predpostavimo, da najem med Luxury Leathers in Shopping Centres Inc. zahteva, da najemodajalec zavaruje TIB. Če so nakupovalni centri Inc zavarovani po tipični nepremičninski politiki, so pisarniške, preproge in vgradne luči, ki jih je namestil Larry, veljati za krito lastnost.
Izboljšave najemnika povečujejo vrednost stavbe najemodajalca. Če najemnik porabi 15.000 USD za TIB, se bo vrednost stavbe povečala za 15.000 USD.
Omejitev stavb o politiki najemodajalca je treba povečati za vrednost TIB. V nasprotnem primeru je lahko stavba podhranjena. Če pride do izgube in če najemodajalec ni uspel kupiti ustreznih omejitev, lahko najemodajalec nosi sankcijo s sozavarovanjem .
Zavarovalno kritje za najemnika
Če zakup zahteva od najemodajalca, da popravi ali zamenja poškodovane TIB, potem najemnika ni treba zavarovati teh predmetov. V nasprotnem primeru bi morali biti TIB zavarovani po nepremičninski politiki najemnika. Večina pravil komercialne lastnine samodejno pokriva, kot poslovno osebno lastnino, zanimanje za uporabo najemnika v TIB.
Glede na vašo politiko se TIB lahko krijejo po nadomestitveni ceni ali dejanski denarni vrednosti. Izgube so ponavadi pokrite v celoti samo, če opravite popravila "takoj" (ta beseda ni opredeljena). Če TIB ne popravljate nemudoma, lahko zavarovatelj plača samo del prvotne nabavne vrednosti na podlagi naslednje formule:
Originalni stroški X število dni od datuma izgube do izteka vašega najema / števila dni od vgradnje izboljšav do izteka najema
Na primer, predpostavimo, da so Luxury Leathers podpisali petletni najem 1. januarja 2015. Larry je izboljšal 1. januarja 2016. Vse izboljšave so uničili požar 1. januarja 2017. Larryjev zavarovatelj ne bo več plačal kot sledi:
15.000 $ X 1095 (trikrat 365) deljeno s 1460 (štirikrat 365) = 11.250 $
Zavarovatelj ne bo plačal ničesar, če vaš najemodajalec popravi ali nadomešča poškodovane izboljšave.
Trgovinske naprave
Medtem ko najemniki ne morejo odtrgati TIB-jev, ki so jih namestili, lahko odstranijo kategorijo lastnine, imenovano trgovinska oprema . Trgovinski elementi so postavke, ki jih je najemnik namestil, ki jih najemnik pričakuje odstraniti, ko zapusti stavbo. So bistvenega pomena za poslovanje najemnika in jih je mogoče odstraniti, ne da bi poškodovali stavbo. Trgovinska oprema ostaja v lasti najemnika, zato je slednja odgovorna za njihovo zavarovanje.
Predpostavimo, da Larry namesti svoje omare v svoji trgovini za prikaz svojega usnjenega blaga. Obe Larry in njegov najemodajalec pričakujejo, da bo Larry s seboj vzel zadeve, ko se bo premaknil na drugo lokacijo. Čeprav so primeri povezani z stavbo, se štejejo za trgovinske pripomočke in ne za TIB. Drugi primeri trgovinske opreme so računalniki, prodajni avtomati in strojna oprema.
Najemniki morajo zagotoviti, da najem jasno določa, katere vrste premoženja se štejejo za trgovinske elemente. V nasprotnem primeru lahko najemodajalec zavrne dovoljenje, da najemnik odstrani določeno premoženje ob izteku najema.