01 - Ocenjevanje naložb v nepremičnine je kvantitativno in kvalitativno
Prejšnji dan sem pogledal potencialno naložbo . Bila je večja družinska lastnina, ki je bila v celoti v lasti lastnika, ki je bil tam že trideset let. Lastnik je bil eklektični akademski in vsaka je bila razprostrta vse vrste bric-a-brac in starin. Mesto ni bilo ustrezno razdeljeno. Potrebno je zamenjati preprogo in popraviti tla. Premikajočo se osnovo je iztisnilo tla v krajih in ustvarilo velike razpoke, ki so potekale navzgor in navzdol po različnih stenah.
S svojimi prijatelji sem obiskal prostor - par, ki ga je zanimalo pridobivanje nepremičnin. Napisali so mesto od trenutka, ko so hodili po vratih. Toda, ko sem videl te izbokline in razpoke, sem videl eno stvar: denar. Težave s fundacijo prestrašijo večino vlagateljev, kar zmanjšuje konkurenco in lahko zniža cene.
Ampak kako ovrednotiti takšen posel? Ali kakšen dogovor, glede na to? Osebno bom razkrila pomisleke v dve kategoriji:
• Kvantitativno: Kako lahko pričakujem, da bo premoženje opravljalo kot naložba? V tem delu lahko izkopam svoj kalkulator ali mojo preglednico ali programsko opremo za vrednotenje in zaženem nekaj številk.
• Kvalitativna: se moram vprašati: "Ali jo lahko izvlečem?" Če ste kot velika večina vlagateljev v nepremičnine, potem ste delni časovnik. To pomeni, da se boste morali spopasti s tem projektom poleg vašega "dnevnega dela" in ga kasneje upravljati. Ta del analize bo naredil nekaj iskanja duše; kalkulator vam tukaj ne bo pomagal.
02 - Kvantitativno - izvajanje številk z uporabo Cap Rate
Osebno gledam tri ključne številke, ko razmišljam o naložbi. Cap stop , je prvo od teh orodij.
Kapital je zgolj letni neto dohodek, deljen s ceno nepremičnine. Vlagatelji že več let uporabljajo "pravilo 1%", ki preprosto navaja, da mora biti mesečni dohodek od najemnin za nepremičnino približno 1% cene, ki jo plačate za nepremičnino. Nekateri trgi so se od tega razmerja oddaljili zaradi previsokih vrednosti nepremičnin, v drugih pa še vedno najdete lastnosti, ki ustrezajo pravilu 1%. Nekaj, na kar morate upoštevati, je, da je pravilo 1% pošten pokazatelj, ali bo nepremičnina generirala dovolj denarni tok na letni osnovi za kritje hipotekarnih plačil in stroškov. Seveda obstaja veliko spremenljivk, ki gredo v to (od davkov na obrestne mere do odstotka plačila, ki ga plačate), vendar je izhodišče.
03 - Denarni tok kot kvantitativno orodje za vrednotenje
Edini razlog, zakaj ste pozorni na stopnjo pokritosti, je, da si resnično prizadevate za preprost pooblastilo za kakšen denarni tok bo naložba ustvarila. Pri vlaganju je gotovina kralj - ta izračun ne upošteva na vaši nevarnosti.
Ocenjevanje denarnega toka vključuje načrtovanje glavnih pričakovanih denarnih odtokov (davkov, glavnice, obresti, stroškov, prostih delovnih mest, pristojbin, popravil) in primerjanje z dohodki, ki jih lastnina proizvede. To lahko storite bodisi prek preglednice ali uporabite programski paket za vrednotenje nepremičnin.
04 - Stopnja donosa kot orodje za kvantitativno analizo naložb v nepremičnine
Cashflow, po drugi strani, vam omogoča, da izračunate pričakovano stopnjo donosnosti nepremičnine (ROR). Stopnja donosa je merilo donosnosti; meri denar, ki ga bo projekt ustvaril v primerjavi z denarjem, ki ga morate vnesti v projekt.
Za izračun tega razmerja potrebujete preglednico ali programsko opremo za vrednotenje nepremičnin. Menim, da je zelo koristno, ker mi omogoča primerjavo donosa, ki ga pričakujem za naložbo, glede na donos, ki bi ga razumno pričakovali za druge, različne naložbe. Na primer: če sem zagnal številke za nepremičnino, ki sem jo opisal na začetku tega članka, in mi je vrnila stopnjo donosa v višini 8%, bi zagotovo minila.
Pričakujem, da bom na borzi dobil 8% naložb (manjše tveganje in veliko manj napora). Za tveganje in trud, ki bi ga moral vključiti v ta projekt, bi pričakoval donosnost tudi severno od 20%.
05 - Kvalitativni - Ali lahko dobite projekt?
Kot sem omenil zgoraj, vaš kalkulator tukaj ne bo pomagal. To je, ko morate pogledati v ogledalo in razmisliti o tem, koliko časa in truda boste lahko namenili projektu.
Spet poglejmo projekt, o katerem sem govoril na začetku tega članka. Recimo, da ga primerjate s podobno priložnostjo; druga več družina v isti soseski, vendar zahteva manj dela. To možnost bi izkoristili nad zgornjim pritrdilnikom, razen če bi drugi ponudil znatno višjo stopnjo donosa. Toda koliko višje?
Za začetek investitorjev vedno ponujam isti nasvet: Na tem področju gre za previdnost. Projekt, ki ga lahko naredite, je neskončno boljši od tistega, ki ste ga zažgali do trenutka, ko ste na pol poti. Poiščite nekaj v vašem območju udobja, ki ponuja nekaj spodobnih številk, naredite to, nato pa se naslednjič obrnite na zahtevnejši (in upajmo, da bo bolj donosen) projekt.
Zaključek:
Analiza je del umetnosti, del znanosti. Oglejte si druge teme v tem poglavju za več idej o vrednotenju naložb.
Avtor Chris Smith je investitor v nepremičnine, ustanovitelj spletne reference za vlagatelje in nepremičninske strokovnjake ter objavil članke v reviji Corporate Finance, Euromoney in Network of Business Journal.