Strategije za vlaganje v nepremičnine brez denarja
Obstajajo strategije za naložbe v nepremičnine brez denarja.
Lahko začnete tako malo kot stroški nekaj sto vizitk. To ni članek o "lahkem denarju". Čeprav obstajajo načini za začetek pri investiranju v nepremičnine s samo tvojo željo in nekaterimi pripravami na delo, to ni enostavno, vendar se v kratkem času lahko v žep spremeni v denar.
Gurusi so povsod, na televiziji, v tiskani in na internetu, ki poučujejo vse te metode. Veliko se lahko naučite od spletnih strani o nepremičninskih naložbah, vendar bodite previdni pri plačevanju zelo dragega tečaja ali mentorstva. Drugi so se naučili na težji način, da, ne glede na to, koliko inštruktor ve in vas uči, je še vedno odvisno od vas, da greste ven in jo izvajate. Nekatere tehnike, ki vam bodo omogočile zaslužek iz nepremičnin, ne da bi imeli denar za začetek, vključujejo:
- Bird Dogging
- Naloge
- Možnosti zakupa
- Najem sendviča
- Back-to-Back Closings
Tukaj je pregled teh tehnik, kako delujejo in kako jih nekateri nepremičninski investitorji uporabljajo za denarna sredstva zgodaj v svojih investicijskih podjetjih.
Bird Dogging
Preden lahko resnično cenimo vrednost, ki jo lahko ptičji pes zagotovi vlagateljem v nepremičnine, si oglejmo, kdo so ti vlagatelji. Prva stvar, ki prihaja na misel, je "flipper", kupuje domove, jih popravlja in jih hitro proda za dobiček.
Potem je dolgoročni investitor, ki kupuje domove kot najemne nepremičnine, sčasoma ustvarja denarni tok in apreciacijo.
Vsaka od teh strategij investiranja v nepremičnine je lahko zelo dobičkonosna. Katera strategija se odloči, da investitor izbere cilje, temperament in toleranco tveganja.
Obstaja veliko več teh vlagateljev zunaj, kot večina ljudi misli, zlasti dolgoročni najem vlagateljev. Kdo so oni? Le nekaj je tip visokega profila, ki ga vidite na televiziji. Velika večina ljudi, ki jih vidiš vsak dan. Imajo lahko še en uspešen posel in imajo denar, ki ga želijo vlagati v nepremičnine.
Vodenje svojih podjetij zahteva večino svojega časa in se zanašajo na tradicionalne vire, kot so nepremičninski posredniki, ki jim pomagajo pri iskanju naložbenih nepremičnin. Običajno bodo plačevali več, kot bi jih morali za te posle, saj nepremičninski agenti delajo iz inventarja za več oglasov ( MLS ). Pri določanju cen ni veliko prožnosti, zlasti pri provizijah v poslu.
Mnogi od teh vlagateljev kupujejo več lastnosti. Kakšna bi bila njihova reakcija, če bi se z njimi obrnil nekdo, ki je dejal, da bi jim lahko prinesli nakupe za 10% do 40% manj denarja od tistega, kar trenutno kupujejo? Odgovor je preprost, saj so v tem, da bi denar.
Manj plačajo za dom, boljši so donosnost naložbe (ROI) iz denarnega toka in prej, ko imajo zaklenjen kapital.
Želijo, da ta oseba prinese posla. Ta oseba je znana kot ptičev pes. To je malo kot veletrgovec.
Z delom, raziskavami in preiskavami ptiči pes ugotovi, da so lastniki stanovanj, ki jih morajo prodati, in jim ni uspelo, ali lastniki stanovanj s hipotekarnimi težavami ali izključitvami, preden so navedeni. To je ptičje pse in ne potrebuje denarja za začetek, samo nekaj vizitk in veliko truda. Vendar pa lahko nepremičninske naložbe poslujejo za povprečno osebo s preveč dolga in ne veliko denarja.
Tam zunaj iščejo stanovanja nepremičninski posredniki niso našteti. Dejstvo je, da imajo nekateri ptičji psi nepremičninski posredniki, ki jih hranijo, ko jih ni mogel prodati. Ptični pes prinaša dobičkonosne naložbe investitorju in stroški se lahko zaprejo med 2000 in 10.000 USD na dogovor, ko se zaprejo.
Naloge
Drug način, kako zaslužiti denar pri vlaganju v nepremičnine brez uporabe katerega koli lastnega denarja, je, da uporabite naloge. To ni zapleten postopek, vendar zahteva, da ste kupca postavili pred zaklepanjem v kupno pogodbo. Boste dejansko sklenili pogodbo s prodajalcem in napišite kupno pogodbo. V pogodbi bo navedeno, da je kupec "vaše ime in / ali dodelitev."
To vam omogoča, da pogodbo dodelite nekomu drugemu, svojemu kupcu, brez nadaljnjega soglasja prodajalca. Biti morajo gotovinski kupec, vendar to običajno velja, ko delaš te vrste poslov. Prodajalec bo obveščen le, da je vaš kupec zdaj kupec in da bo transakcija potekala normalno v skladu s pogoji nakupne pogodbe.
Drug razlog pri dodeljevanju poslov je zaslužen denarni depozit, ki ga daste prodajalcu. Ta denar je deponiran pri naslovni družbi, ki se ukvarja z zapiranjem, in ne boste prejeli povračila. Prenesel bo na vašega kupca. Torej, boste želeli ohraniti ta znesek čim nižji, ker še vedno obstaja tveganje, da se posel ne bo zaprl.
Če redno delate z investitorji kupci, boste morda lahko dejansko dobili svojo pristojbino, ko jim dodelite pogodbo, in jim ni treba čakati do zapiranja. Vendar pa boste morda plačani, ko se pogodba zapre. Seveda, če ste dobro usklajeni z določenimi kupci in lahko opisujete dogovor z njimi in dobite verbalno zavezo, boste morda lahko dobili tudi resen denar, preden boste zaklenili dom.
Možnosti zakupa
Osnovne sestavine strategije opcije najema so najem z mesečnimi zakupninami in možnost nakupa premoženja ob koncu obdobja zakupa. Oglejmo si primer, da ponazorimo, kako deluje. Ste investitor, ki hoče lastništvo doma kot lastnine za najem, vendar ne posedujete dovolj denarja za plačilo. Morda imate celo kreditno oceno, ki bi zadolževanje predrago.
S trženjem z bandit znaki, časopisov in Craigslist oglase ali pa samo besedo od ust do napotitev, boste poiskali zelo motiviran lastnik stanovanj, ki ni mogel prodati svojega doma. Oglejmo si hipotetični primer. Recimo, da so lastniki stanovanj imeli naštet dom, a niso mogli prodati.
Na tem trgu je vreden 100.000 dolarjev, njihova hipotekarna bilanca je 70.000 dolarjev, njihova plačila pa znašajo 525 $ mesečno z davki in zavarovanjem. En zakonec je bil odpuščen, druga pa je boljša, zato se morajo kmalu premakniti. Tukaj je naš investitor:
- Ponudbe za najem domov za 3 leta z najemninami, ki ustrezajo njihovim hišnim plačilom.
- Plača 1.500 $ kot plačilo brez možnosti vračila, da ima pravico, ne pa obveznost, za nakup domov ob koncu najema za 80.000 dolarjev.
- Z besednim sporazumom investitor uporablja trženje ali druge načine za iskanje najemnika za dom, ki je pripravljen plačati 750 $ / mesec, da ga najame. Podpisali bodo najmanj enoletni najem.
- Med trinajstim zakupom bodo davki in zavarovanje ostali enaki kot pri deponiranju plačil, ki skrbijo za te postavke.
- Izplačilo: 525 x 3 dolarjev za najemnine v prvem in prejšnjem mesecu ter varščino = 1.575 + 1.500 evrov za plačilo najemne pogodbe = $ 3.075.
- Denarna sredstva: 750 X 3 za prvi, zadnji in varnostni depozit = 2,250 USD.
To je najslabši primer gotovine, pri čemer je investitor iz žepa 825 $. Vendar pa bi se lahko s prodajalcem bolje dogovorili in odložili varnostni polog ali pa se je popolnoma izničil, tako da bi se izognili znesku, ki bi ga izkopali na približno 300 dolarjev.
To ni slabo za nadzor tega doma in zaklepanje na dobičkonosen nakup na koncu. To je že vredno več kot cena, ki jo je treba plačati, in bo verjetno cenila v triletnem zakupu. Denarni tok v višini 250 USD / mesec bo v obdobju treh let znašal 9.000 USD. Torej, tudi če vlagatelj ne uveljavlja svoje možnosti za nakup domov, so naredili dober dobiček glede na majhen znesek denarnih sredstev, ki so jih vložili.
Najem sendviča
Najem sendviča je prav tako, kot pove že ime: dve možnosti zakupa z investitorjem v sredini. V tem primeru si investitor želi imeti možnost nakupa nepremičnine s popustom ob koncu obdobja zakupa in želijo najti najemnika, ki želi kupiti stanovanje, vendar ne more zaradi kreditnih težav ali pomanjkanja denar za plačilo. Večina ljudi v tej situaciji, ki želijo imeti, so z veseljem našli pravi dom, ki ga lahko kupijo z možnostjo zakupa, saj imajo čas za izboljšanje svojih kreditov in skupno plačilo.
Uporabili bomo prejšnji primer, vendar namesto rednega najemnika investitor najde nekoga, ki želi zakupiti ali oddati najem domov. Vse številke so enake, razen če kupec najemnika želi lastno hišo ob koncu triletnega zakupnega obdobja.
Kupec najemnika zdaj ne samo plača prvi, zadnji in varnostni depozit vnaprej, temveč tudi možnost najema nepovratnih plačil za pravico do nakupa doma ob koncu najema. Prav tako se kupec najemnika strinja, da bo cena, če kupijo dom, 110.000 dolarjev. Zdaj denarni tok za vlagatelja izgleda tako:
- Isti $ 3075 izstopi prodajalcu za prvo možnost najema.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + 1500 $ najem plačilo od kupca najemnika, ki prihajajo = $ 3,750.
- Investitor bi lahko zaprosil tudi za višjo plačilo najemnega oplemenitenja, vendar je bil zadovoljen s 675-odstotnim pozitivnim denarnim tokom, ko sta obe pogodbi podpisani.
- Prodajalec prejme 675 USD vnaprej, 250 $ / mesec za 34 preostalih mesecev (prvi / zadnji plačani) in 30.000 $ bruto dobička s prodajo domov za 110.000 $, vendar plača samo 80.000 $.
- Bruto dobiček vlagatelja znaša 39.175 $, pri čemer je nalożena nalożba v dolar.
Druga prednost te strategije je, da kupec najemnika upa, da bo imel dom in ga bolje skrbi. Dejansko se nekateri vlagatelji pogajajo o najemih, ki od najemnika zahtevajo, da plačajo prvih 100 ali več za vsa popravila. Ker se zavarovanje in davki plačujejo v prvotnem hipotekarnem plačilu, so stroški minimalni.
Če vlagatelj želi pokriti vse osnove, lahko neposredno plača hipotekarno plačilo, ne da bi prodajalcu prišel v položaj, v katerem bi ga sicer lahko privzeli. Možnosti zakupa in najemnin za sendvič so strategije, ki jih vlagatelji nepremičnin pogosto uporabljajo za dodajanje nepremičnin v svoj portfelj in gradnjo mesečnega denarnega toka.
Back-to-Back Closings
Stanovanjski in hipotekarni nered, ki se je začel razvijati v letu 2007, je povzročil veliko sprememb v dejavnostih posojanja in nepremičninskih transakcij. Podjetja z naslovom, ki so se ukvarjala z dvojnim zaprtjem in financirala en dogovor z izkupičkom iz drugega, so zdaj skorajda nikjer ne najdemo. Vendar pa obstaja način za veleprodajne in flip lastnosti s povratno-nazaj zapiranja brez uporabe lastnega denarja.
Seveda, prva zahteva je, da imate dobičkonosno debelo flip posel ustanovljen. Imeti morate prvo nepremičnino, kupljeno po pravi ceni, in pripravljenega investitorja, da ga kupite pri dobrem dobičku. Dobiček mora biti zadosten za kritje pristojbine, ki bo potrebna, da boste lahko uporabili druge ljudi, da prvi sklenite pogodbo, tako da lahko drugo ponudbo zaprite za svojega vlagatelja.
Transakcijsko financiranje je postopek pridobitve zelo kratkoročnega posojila za financiranje enega posla s spremljanjem zaključka prodaje nepremičnine istega dne ali običajno v 24 urah. Transakcijski posojilodajalec bo sredstva namenil naslovni družbi, ki je potrebna za zaključek prvega posla.
Ko se ta dogovor zaključi, se premaknete na drugo pogodbo, ki je običajno predvidena za tem. Zaključna izjava za ta posel bo odražala plačilo transakcijskemu posojilodajalcu za znesek, ki so ga posojili pri prvem poslu, in njihovo pristojbino. To je ponavadi najmanj 2.500 $ in lahko temelji tudi na odstotku zneska posojila. Dobiš ravnovesje in dobiček.