Zakon o nepremičninskih agencijah: Kako je agencija ustanovljena

Status, ki določa dolžnosti zastopnikov in pravic stranke

Express agencija

Agencijo za ekspresijo nastane bodisi z ustnim bodisi s pisnim sporazumom med naročnikom in zastopnikom. Navaja svojo izrecno namero za ta predstavitveni status.

Pri nepremičninah je agencija običajno ustvarjena bodisi s pisno pogodbo o kotaciji s prodajalcem ali kupčevo agencijsko pogodbo s kupcem. Nekatere države dovoljujejo ustne dogovore, a večina jih ne.

Implicitna agencija

Z ukrepi strank je mogoče ustvariti tudi zastopniško razmerje.

Če nepremičninski posrednik prevzame odgovornosti, ki so navadno tiste zastopnika, vendar ni podpisala pogodbe o zastopanju, se lahko še vedno šteje za zastopnika prek implicitne agencije. Če se stranka od zastopnika vpraša za nasvete ali dejanja, ki so običajno tisti v agenciji, bi se lahko ustvarila tudi implicitna agencija.

Nekatere države so oblikovale posebno zakonodajo, ki navaja, da nobena agencija ne more obstajati brez pisnega sporazuma o zastopanju. S tem se izognete naključni implicitni agenciji.

Ne postanite neznani dvojni agent

V državah, ki niso izključile implicitne agencije, če imate status zastopnika za agencijo s svojim naročnikom, bodite pozorni, kaj počnete, če delate s kupcem, ki ga zanima ta vnos. Najprej bi morali kupcu razkriti status agencij in potem ne prevzeti obveznosti, ki bi pomenile, da ste tudi njihovi zastopniki.

Način, ki je večinoma opravljen danes

Moja licenca visi v Novi Mehiki, vendar sem tudi v preteklosti imela licence za brokerje v Teksasu in Coloradu.

Številne države imajo zdaj dokumente in razkritja, ki podpirajo " posredniške transakcije " ali jih imenujeta druga imena, zastopanje kupca ali prodajalca brez "agencije". Izraz nepremičninski agent redko pomeni, da je v teh dneh več.

Torej, lahko vnesem kotacijo in ne bi bil agent za prodajalca, in ravno to sem vedno storil.

Edino, ko je bilo vprašanje agencij kdajkoli prišlo s kupcem ali prodajalcem, če sem delal z odvetnikom ali sodnikom. Iz nekega razloga sem jih pritegnil z mojo spletno stranjo. Niso želeli, da bi bili njihovi zastopniki zaradi nadomestne odgovornosti .

Obcasno odgovornost postavlja stranko zastopnika tveganje za dejavnosti svojega zastopnika. Torej, če bi naredil nekaj narobe ali naredil napako, bi bila tudi moja stranka odgovorna. Ti pravni ljudje so vedeli, da tega tveganja ne želijo, čeprav vedo, da sem skrbno upošteval pravila.

Ko sem delal s kupci, sem vedno delal kot transakcijski posrednik, nikoli agent. Skoraj nikoli niso vprašali in naš obrazec za razkritje podatkov jasno določa moje dolžnosti do moje stranke. Tukaj so naravnost iz zakona:

A. poštenost in razumna skrb, kot je določeno v določbah tega oddelka;

B. skladnost z lokalnimi, državnimi in zveznimi pravičnimi stanovanjskimi in protidiskriminacijskimi zakoni, zakonom o nepremičninski licenci v New Mexico in predpisi o nepremičninski komisiji ter drugimi veljavnimi lokalnimi, državnimi in zveznimi zakoni in predpisi;

C. izvajanje vseh in vseh pisnih sporazumov s stranko ali stranko;

D. pomoč kupcu ali naročniku posrednika pri dokončanju transakcije, razen če se stranki ali stranki pisno ne dogovorita drugače, vključno z:

1. pravočasno predstavitev vseh ponudb ali nasprotnih ponudb; in
2. pomoč pri izpolnjevanju pogojev pogodbe in zaključku transakcije; če posrednik v transakciji ne zagotavlja storitve, nasvetov ali pomoči, opisanih v odstavkih (1) in (2) pododdelka D iz 16.61.19.8 NMAC, se mora stranka ali stranka pisno dogovoriti, da se od posrednika ne pričakuje takšna storitev, nasveti ali pomoč, in posrednik v pisni obliki razkrije obstoj takega dogovora drugim posrednikom, ki so vpleteni v transakcijo;

E. potrditev s strani posrednika, da lahko pride do zadev, povezanih s transakcijo, ki je zunaj poznavanja ali strokovnega znanja posredniškega posrednika ali kvalificiranega posrednika, in da bo pridruženi borzni posrednik ali kvalificirani posrednik predlagal, da stranki ali stranki poiščejo strokovne nasvete o teh zadevah;

F. takojšnje obračunavanje vsega denarja ali premoženja, ki ga prejme posrednik;

G. pisno razkritje svojim strankam ali strankam in drugim posrednikom, vključenim v transakcijo kakršnega koli potencialnega navzkrižja interesov, ki ga ima borzni posrednik pri transakciji, vključno, vendar ne omejeno na:

1. kakršnokoli pisno posredniško razmerje, ki ga ima posrednik pri kateri koli drugi stranki transakcije ali;
2. kakršen koli materialni interes ali poslovno, osebno ali družinsko naravo, ki jo ima borzni posrednik v transakciji;
3. druge možnosti borznega posredovanja, ki so na voljo v Novi Mehiki;

H. pisno razkritje kakršnih koli negativnih bistvenih dejstev, ki jih povezani posrednik ali kvalificirani posrednik dejansko pozna o premoženju ali transakciji, ali o finančni sposobnosti strank v transakciji za dokončanje transakcije; neugodna dejstva, ki zahtevajo razkritje, ne vključujejo nobenih informacij, ki jih pokrivajo zvezni pravični stanovanjski zakoni ali zakon o človekovih pravicah v Novi Mehiki;

I. vzdrževanje vseh zaupnih informacij, pridobljenih med kakršnim koli predhodnim odnosom med zastopanjem, razen če je razkritje s soglasjem nekdanjega odjemalca ali če to zahteva zakon;

J., razen če ni drugače pisno dovoljeno, pridruženi posrednik ali kvalificirani posrednik svojim strankam ali strankam med transakcijo ne razkrije, da je njihova prodajna stranka ali stranka predhodno navedla, da bodo sprejeli prodajno ceno, manjšo od zahtevane ali cenovne cene nepremičnine ; da je kupec ali kupec kupca predhodno navedel, da bodo plačali ceno, višjo od cene, predložene v pisni ponudbi; motivacijo svoje stranke ali stranke za prodajo ali nakup nepremičnine; da se bo stranka ali kupec prodajalca ali kupec ali kupec kupca strinjal s financiranjem drugih pogojev kot ponujenih; ali kakršne koli druge informacije, ki jih pisno zahtevajo pridruženi posredniki ali stranke stranke ali stranke stranke kvalificiranega posrednika, da ostanejo zaupni, razen če to zahteva razkritje z zakonom.

To skrbi za vse skrbi, ki so jih moji kupci morda imeli.