Ali nismo vsi zastopniki?
"Nepremičninski posrednik" je splošni izraz, ki se nanaša na naš poklic, vendar vedno ne opredeljuje našega položaja in dolžnosti v transakciji. " Agencija ", najvišja zastopanost, zahteva določene fiduciarne naloge, vključno z zaupnostjo in popolnim razkritjem. Zahteva po zaupnosti se nadaljuje po zaključku transakcije. Delate v najboljših interesih stranke, kar pomeni največ denarja za vašega prodajalca ali najnižjo ceno za vašega kupca.
Transakcijski posrednik, posrednik transakcij ali ne-agent
V večini držav, če se niste posebej strinjali z agencijskim odnosom z vašo stranko, niste njihov "agent" v zvezi s fiduciarnimi zahtevami. Še vedno bi morali vse stranke pošteno in pošteno obravnavati, vendar pa ne bodo nujno dolžne zaupati vašemu naročniku niti biti popolno razkritje. Ta status je postal bolj razširjen s širitvijo "Agencije za kupce", ki zastopa kupce kot njihovega zastopnika.
Ta pomemben status je razložen v Dual Agency spodaj.
Dualna agencija v nepremičninah
Dvojna agencija ni mogoča, vendar je izraz, ki se uporablja v večini držav. Nemogoče je zagotoviti istočasno zaupnost in popolno razkritje obema strankama. Vendar pa se izraz uporablja za zastopanje kupca in prodajalca, kadar sta v agencijskem stanju z vsakim.
Zahteva skrbno razkritje obema strankama, da se je vaša sposobnost agresivnega zastopanja spremenila. Mnogi menijo, da je tvegana praksa z možnimi navzkrižji interesov.
Subagency
Subagentnost je že od začetka organizirane prakse nepremičnin. Opisuje zastopnika, ki prinaša kupca za uvrstitev drugega podjetja, zastopnik kupca pa deluje v imenu zastopnika in prodajalca, zaradi česar je dolžna opravljati fiduciarne naloge. To je skoraj mrtev povsod zdaj, saj ni bilo dobro za kupce in posrednike in prodajalce, ki so odgovorni za dejanja ali napake predstavnika kupca.
Imenovana agencija
Imenovana agencija omogoča borzno posredovanje ponuditi alternativo dvojni agenciji, kadar sta kupec in prodajalec zastopana interno, oba pa imajo pogodbe o zastopanju. Posrednik dodeli enemu agentu, da je »agent« prodajalca in drugega zastopnika, ki zastopa kupca. Oba zadržita status "agencije" z zahtevanimi fiduciarnimi obveznostmi. Zahteva določene postopke, s katerimi se informacije posameznih odjemalcev ločujejo med seboj, dostop pa je omejen na ustreznega zastopnika.
Bodite izredno previdni, da poznate predstavitvene možnosti vašega posredništva
Preučite pravo v vaši državi, saj gre za zastopanje nepremičnin.
Potem preučite možnosti, ki jih vaš posrednik odloči ponuditi svojim strankam. Vsi posredniki nimajo vseh vrst zastopanja. Pravna sredstva do stranke za kršitev dolžnosti fiduciarjev so lahko boleča za zastopnika in posrednika.
Na začetku so bili vsi "posredniki" za prodajalca. Zunanji agent podjetja, ki se je zgodil z iskanjem kupca za uvrstitev na seznam, je preprosto delal kot subagent za posrednika kotiranja in prodajalca. Torej, vsak prodajalec nepremičnin, ki je sodeloval pri transakciji, je delal za prodajalca. Morda mislite, da so se druge možnosti razvile, da bi ponudili enake konkurenčne pogoje za kupca.
"Agencija za kupce", praksa zagotavljanja najvišje zastopanosti agencij in fiduciarnih nalog kupcem, je postala precej priljubljena na večini področij. Zdaj lahko s kupcem dobite pisno pogodbo o zastopstvu, ki jim obljublja vse fiduciarne obveznosti agencije in vaša najboljša prizadevanja v njihovem imenu.
Vse to je čudovito, dokler ne podpišete pogodbe o kupčevih agencijah in nato na lastno ali vaše podjetje sklenite pogodbo o nakupu za ta kupec, pri čemer navedete, kjer ste tudi podpisali pogodbo o zastopanju agencije. Sedaj nenadoma je vaše podjetje "agent" za oboje v transakciji. Očitno je, da je to težava, saj ne morete več izpolnjevati zahtev za ohranitev vseh svojih podatkov zasebnih in razkriti vse, kar veste istočasno. Primer bi bil položaj prodajalca (-ov) za razvezo. Če ste njihov zastopnik, tega ne boste razkrili, če pa ste bili kupčev zastopnik in niste imeli nobenega razmerja s prodajalcem, bi te podatke posredovali svojim kupcem, da bi jim morda pomagali pri boljšem poslu. Če ste dvojni agent, tudi ne morete storiti. Tako morate obema stranema obvestiti, da je vaš novi status spremenil vašo zmožnost, da jim služijo.
Pod različnimi imeni, posredniška transakcija, posrednik, ne-agencija so vsa zastopanja brez dolžnosti agencije fiduciarne. Pravijo se vsem, vendar olajšajo brez agencije.
Od povsem osredotočene na stranke in etične perspektive, ne glede na to, kakšna je vaša vloga ali status predstavništva, je vse v tem, da ste pošteni, pošteni in pregledni v svojih odnosih.