9 stvari, ki jih morate vedeti
Lastniki investicij želijo zaslužiti za svoje naložbe. Ko boste prodali svojo lastnino, boste morali plačati davke za vse dobičke, ki ste jih ustvarili. To pomeni, razen če naredite 1031 izmenjavo. Tukaj je devet osnov, ki bi jih morali vedeti.
Kaj je Exchange 1031?
1031 zamenjava je način za prodajo nepremičnine, ne da bi morali plačati davke takoj. Zamisel je, da boste preusmerili vse dobičke v nakup nove nepremičnine, ki vam omogoča odlog plačevanja davkov, dokler ne prodate nove nepremičnine, razen če naredite še 1031 zamenjavo.
Katere kriterije morate izpolniti?
Če želite izpolniti pogoje za zamenjavo 1031, morate kupiti še eno naložbeno nepremičnino, ki je enaka ali večja kot vaša trenutna lastnina. Za nakup nove nepremičnine morate uporabiti vse dobičke iz prejšnje prodaje nepremičnin. Novo nepremičnino je treba obravnavati kot "podobno" naložbo.
Kaj je prijazno?
Podobno je širok izraz, vendar preprosto pomeni zamenjavo ene vrste naložbe s podobno vrsto naložbe. Za nepremičninske vlagatelje ni nujno, da so enake vrste premoženja, ampak le naložbena nepremičnina. Na primer, če prodajate več družinske nepremičnine, lahko kupite katero koli drugo nepremičnino, ki se šteje za naložbo, kot je druga več družina, maloprodajna nepremičnina, condo ali zemljišče.
Kdo lahko naredi Exchange 1031?
1031 zamenjave se lahko opravi s premoženjem, ki se uporablja za naložbe ali za podjetja. To ni mogoče storiti z osebnimi stanovanji.
Zakaj bi naredili Exchange 1031?
Glavni razlog za zamenjavo 1031 je odložiti plačevanje davkov na kapitalske dobičke od prodaje nepremičnine. To vam omogoča takojšnjo raztovarjanje nepremičnine, ki je ne želite več, in kupite nekaj novega s celotnim zneskom vaših dobičkov, namesto da bi najprej plačali davke na dobičke in nato uporabili vse, kar je prepuščeno nakupu nepremičnine.
To vam daje več kupne moči.
Kdo ima denar do nakupa?
Kot del 1031 zamenjave ne morete osebno zadržati denarja, ki ste ga ustvarili pri prodaji prvega premoženja. V skladu z IRS mora ta denar hraniti kvalificiran posrednik, dokler se ne uporabi za nakup nadomestne lastnine.
Primer kvalificiranega posrednika bi bil naslovnik, ki sodeluje pri dodeljevanju in prenosu naslova iz stare nepremičnine ter dodelitvi in prenosu naslova za novo lastnino. Za razumevanje popolne opredelitve, kdo IRS šteje za kvalificiranega posrednika, glej § 1.1031 (k) -1 (g) (4) zakladniških predpisov.
Kako dolgo potrebujete 1031 Exchange?
Eden propad za izmenjavo 1031 je, da vam ni treba dolgo prepoznavati in zapreti zamenjavo nepremičnine.
- 45 dni
Med 1031 izmenjavo imate 45-dnevno identifikacijsko obdobje. V 45 dneh po prodaji vaše trenutne nepremičnine morate med zamenjavo identificirati nepremičnine ali lastnosti, ki jih želite kupiti.
- 180 dni
Imate 180 dni od prodaje vaše trenutne nepremičnine, da se zaprete na nadomestnem nepremičninskem mestu ali nepremičninah.
Pravila za ugotavljanje zamenjave lastnine
- Postavite ga v pisanje
Če želite, da nepremičnina šteje za zamenjavo, morate do konca 45. dneva pisno ugotoviti premoženje ali lastnosti.
Morate vključiti fizični opis nepremičnine, pravni opis nepremičnine in naslov lastnine.
Ta dokument morate podpisati. Običajno se dostavi isti osebi, kvalificiranemu posredniku, ki ima dobiček od prvega premoženja. Prav tako se lahko dostavi prodajalcu nadomeščenega premoženja, depozitnega zastopnika ali druge osebe, ki sodeluje pri zamenjavi.
- Koliko?
Obstajajo dve možnosti, ko gre za prepoznavanje nadomestne lastnine.
1. Trije pravilniki o imetju - lahko določite največ tri možne nadomestne lastnosti. V tem primeru ni pomembno, kakšna je poštena tržna vrednost nepremičnin.
2. Dva stotina odstotka pravila - V tem pristopu ni največjega števila lastnosti, ki jih lahko prepoznate. Skupna poštena tržna vrednost nepremičnin, ki jih določite, ne sme biti več kot 200 odstotkov poštene tržne vrednosti nepremičnin, ki ste jih prodali v času prodaje.
Koliko časa lahko naredite Exchange 1031?
IRS ne določa nobene omejitve glede števila 1031 izmenjav, ki jih posameznik lahko naredi. Dokler prodajate nepremičnino in nato reinvestirate dobiček iz te nepremičnine v drugo podobno naložbo, lahko storite 1031 zamenjavo in odpravite morebitne davčne posledice.
Vendar, če delate veliko število 1031 izmenjav, bi lahko postali razvrščeni kot trgovec in vaše nepremičnine bi bile obravnavane bolj kot zaloge, s katerimi se trguje. V tem primeru bi morali dokazati, da te nepremičnine uporabljate kot naložbe, da bi še naprej delali 1031 izmenjav.