V subagentnosti agent, s katerim kupec dejansko dela za prodajalca kot subagent posrednika kotiranja. To je pomembno, saj agent, ki dela s kupcem, dejansko dolguje fiduciarne dolžnosti prodajalcu, ne pa kupcu.
Ta praksa je v večini držav mrtva kot mrtva, saj postaja agencija za kupce pogostejša in ker kupci potrebujejo zagovornika, da predstavljajo svoje interese v transakciji. Poleg tega, ker so posredniki na borzi in njihove prodajne stranke odgovorni za dejanja, napake in opustitve subagenta, to ni želena situacija na večini današnjih nepremičninskih trgov.
Posodobitev: trenutno stanje zastopanja v industriji
Zakon o nepremičninah je specifičen za državo in obstajajo žepi z različnimi zakoni in praksami. Na nekaterih področjih odvetniki še vedno zapirajo transakcije kot primer. Vendar pa večina tega, kar bom tukaj govoril, je način, kako v teh dneh praksijemo v številnih državah.
Subagentnost preprosto ni več storjena. Borzni posrednik ne deluje kot zastopnik prodajalca, kupec pa ga ne zastopa nekdo, ki ima dolžnosti prodajalcu. Poglejmo si nekaj variacij reprezentacije.
Večina vseh držav zahteva, da stranka ali potencialni odjemalec razkrije kakšno obliko razkritja o tem, kako jih boste zastopali pri transakcijah z nepremičninami. Prepričajte se, da razumete pravila države in različne načine, na katere ste lahko njihovi predstavniki. Vaše dolžnosti in obveznosti do stranke se znatno razlikujejo glede na vrsto zastopanja, ki ste jo pogodbeno dogovorili.
Agent prodajalca ali zastopnik kupca
Pravzaprav delujete kot pravi agent, v mnogih državah pa to mora biti napisano posebej v pisni obliki. Imate fiduciarne naloge do vašega prodajalca ali kupca kupca:
- Lojalnost: delovati morate izključno v najboljšem interesu vaše stranke. Noben drug interes ne sme imeti prednosti, vključno z interesi posrednika ali zastopnika.
- Zaupnost: vsa zaupna sporočila med vami in vašo stranko ter zaupne informacije morajo biti za vedno zaupna. Obstajajo izjeme za sodne odredbe.
- Razkritje: dolžnost, da svojemu kupcu razkrijejo materialno naravo o transakciji ali premoženju.
- Poslušnost: ne morete storiti ničesar nezakonitega, če pa je pravno in vam naročnik naroči, da naredi nekaj, ga morate storiti.
- Razumna skrb: poklicni pristop k vsem delom za stranko in od vas se pričakuje, da boste razumno skrbno opravljali svoje naloge na zelo profesionalen način.
- Računovodstvo: ustrezno računovodstvo za vse denarne ali druge vrednote, ki vam jih zaupa vaša stranka.
Transakcijski posrednik ali posrednik
Ker so odnosi med agencijami v teh dneh redki, večina posrednikov in zastopnikov deluje kot posredniški posredniki ali pospeševalci transakcij.
Niste agent in fiduciarne dolžnosti niso potrebne. V resnici boste imeli enako zvestobo, razumno skrb, razkritje in računovodstvo vseeno. Niste prepričani, da imate tako visok standard, kot ste, ko ste agent.
Vicarious Liability
Na trgu imam več odvetnikov kot kupci in vam lahko povem, da NIKOLI NE želeli, da delam kot njihov agent. Vidite, agent in stranka se v nekaterih pogledih obravnavata kot ena. To je boljše razmerje, in stranka lahko dejansko priti v pravne težave z napačnim agentom.
Vidite, nadomestna odgovornost je stranka, ki je odgovorna za dejanja zastopnika. Ob predpostavki, da ni nič goljufivega, ampak velika napaka, ki jo opravi agent, bi bila stranka prav tako odgovorna. Vidite lahko, zakaj odvetnik ne bi želel biti odgovoren za napake, ki jih lahko povzroči nepremičninski posrednik.