Kaj se lahko razvije na kopnem?
Možnosti, za katere zemljišča se lahko uporabljajo, so neskončne.
Medtem ko bodo zahteve za določanje območja omejevale tisto, kar se lahko gradi na določeni parceli zemljišča, se na splošno lahko na surovem zemljišču razvije kar koli. Na primer:
- Enodružinsko hišo
- Dom za več družine
- Pisarniški prostor
- Maloprodajni prostor
- Mešani maloprodajni in stanovanjski prostor
- Hotel
- Resort
- Strip Mall
- Bolnišnica
- Mall
- Kmetija
- Parkirišče
Kaj je vaš cilj pri nakupu zemljišč?
Preden dejansko kupite kos zemlje, se morate odločiti, kakšen je vaš cilj za naložbo. Obstaja več različnih strategij, ki jih je treba upoštevati, in to ni ena velikost, ki ustreza vsem pristopom. Dva različna vlagatelja bi lahko imela dva zelo različna pristopa za isti kos zemlje. Poleg tega ima isti vlagatelj dva različna pristopa za dva različna zemljišča.
Tukaj je sedem strategij, ki jih je treba upoštevati pri nakupu zemljišč:
1. Nakup in prodaja:
Pri tem pristopu v bistvu zavrtite zemljo. Menite, da ste kupili zemljišče pod tržno vrednostjo in ste v upanju, da boste našli drugega kupca, ki je pripravljen plačati ali več kot tržno vrednost.
V upanju ste za hitro prodajo z malo ali brez dodatnega dela na kopnem z vaše strani.
2. Kupi in zadrži:
Pri tem pristopu kupujete zemljo in jo držite za časovno obdobje. Verjamete, da bo zemlja cenila vrednost. Še vedno boste morali plačevati davek na zemljišče, pa tudi kakršne koli dodatne stroške za ohranitev zemljišča v tem času.
To je skupen pristop na področjih, ki se ponovno gentrifirajo. Investitor kupi zemljišče v upanju, da ga bo lahko v prihodnosti prodal razvijalcu, ker postane območje bolj priljubljeno.
3. Nakup, razvijanje in zadrževanje:
Pri tem pristopu kupujete surovi kos zemlje z namenom razvijati zemljo sami. Na primer, lahko zgradite kompleks mestnih hiš, ki jih boste oddajali najemnikom stanovanj. Prav tako se lahko odločite za izgradnjo tračnega centra, ki bi ga lahko oddali najemnikom na drobno. Druga možnost je lahko razviti nočitev z zajtrkom, ki jo boste vodili in upravljali.
4. Nakup, gojenje in zadrževanje:
Pri tem pristopu vas bolj zanima uporaba dejanskega zemljišča kot gradnja nepremičnin na kopnem. Na primer, morda boste želeli pridelovati poljščine na zemljišču, uporabiti za živino, postaviti božično drevo ali urediti vinograd. Boste aktivno upravljali z zemljo in upali, da bi ustvarili dobiček od tega, kar lahko proizvaja zemljišče.
5. Nakup, prehod skozi proces upravičenosti in prodajo:
V tem scenariju boste kupili zemljišče in nato prešli v postopek, da bi nepremičnina zonila za določeno uporabo. Na primer, lahko gre za parcelo, ki je bila zonirana za komercialno uporabo, toda zdaj, ko se je območje razvilo, bi bilo odlično mesto za novo visokogradnjo stanovanjske stavbe.
Če ste sposobni, da se zemljišče ponovno namesti za stanovanjsko rabo, bi zemljišče postalo bolj dragoceno za potencialne razvijalce in bolj zaželeno, saj je to dodaten korak, ki ga ni potrebno narediti sami.
6. Nakup, razvoj in prodaja:
V tem primeru kupite zemljo z namenom, da sami razvijete zemljo in jo nato prodajo končnemu uporabniku. Na primer, kupite zemljo, zgradite nov gradbeni dom in jo nato prodajte kupcu, ki želi živeti v njej. Kot drugi primer si postavil vinograd in ga prodal kupcu, ki bo vodil in vodil vinograd.
7. Nakup, razvoj in najem:
Nazadnje, lahko razvijete zemljo in nato najemite zemljo nekemu drugemu. Na primer, lahko kupite zemljišče in se odločite, da parkirate na njem, ker tam na njem ni dovolj parkirišča. Lastnik več družine v bližini vpraša, ali lahko oddajajo parcelo od vas, ker nimajo dovolj parkirišča za svoje najemnike.
Tveganja, ki jih je treba upoštevati pri nakupu zemljišč
Nedvomno se zdi, da ima neizgrajen kos zemlje neskončne možnosti. Vendar pa boste kmalu ugotovili, da obstaja veliko omejitev in izzivov, s katerimi se boste soočili, ko boste poskušali razviti ali prodati to zemljo. Vlada lahko omeji vrsto premoženja, ki se lahko gradi, ali način uporabe zemljišča. Lahko se srečate z okoljskimi težavami, kot so poplave ali onesnaževalci.
Tukaj je pet tveganj odkupa zemljišč, ki se zavedajo:
1. Klasifikacija po klasifikacijah
Eden glavnih problemov, s katerimi se lahko srečate pri nakupu zemljišč, so vprašanja z območjem, kako lahko zemljišče uporabite. Vsako mesto ima načrt rabe zemljišč. To v bistvu deli mesto na različna področja, vključno s komercialno, stanovanjsko, kmetijsko, industrijsko, zgodovinsko ali celo mešano uporabo.
Uporaba zemljišča:
Prva številka, s katero se boste morali ukvarjati, je način, na katerega se lahko uporablja zemljišče. Če je zemljišče zono za stanovanjsko uporabo in načrtujete gradnjo stanovanjske nepremičnine na kopnem, potem nimate problema.
Vendar, če želite spremeniti način, kako je zemljišče zono, lahko imate bitko na rokah. Na primer, zemljišče je zono za stanovanjsko uporabo in želite zgraditi komercialno nepremičnino na spletni strani. Nekatere od teh območij so že desetletja starejše, zato je mesto morda odprto za prerazporeditev zemljišča, če je nova funkcija smiselna z današnjo postavitvijo mesta. Drugič, ni tako enostavno.
Morali boste vložiti peticijo v mesto, da bi se zemljišče preimenovalo. Mnoga mesta želijo pokazati, da je prišlo do bistvene spremembe soseske, ki bo upravičila spremembo območja. Predložiti morate, kaj boste gradili na spletnem mestu. Dokazati morate, da je vaš razvoj združljiv z obstoječim načrtom za razvoj zemljišč, ki ga ima mesto, in da ne bo imela nobenih negativnih učinkov, kot je na primer povzročanje poplav ali povečanje prometa v bližnjih okoljih.
Verjetno bo javna obravnava. Tudi če lahko dobite mestni svet na krovu, imate morda ločen boj na rokah s sosedi, ki bodo vložili peticijo, da vas ne bodo mogli graditi.
2. Zoning omejitve
Drugi dejavnik, ki ga je treba upoštevati pri nakupu zemljišča, je velikost razvoja, ki vam bo dovoljeno graditi.
Zahteve za zmanjšanje:
Običajno obstaja koda, ki zahteva, da se vaša zgradba zgradi na določeni razdalji od sosednjih premoženja. To vključuje sprednji del, ki je verjetno ulica, obe strani in hrbet. Stalne zgradbe, kot so dom, garaža ali krov, morajo biti zgrajene na določeni razdalji od premoženja.
Glede na velikost lota, ki jo gledate, bi to lahko močno vplivalo na velikost zgradbe, ki jo lahko zgradite, kar lahko pomeni, da ni vredno naložbe.
Pokritost sklopa:
Ta koda je vzpostavljena za preprečevanje poplavnih težav. Mora biti določen odstotek lota, ki ni pokrit, kjer se dež lahko vpije v tla, tako da ne poplave sosednjih lastnosti.
Razmerje talne površine:
Kvadratni posnetki vsakega nadstropja premoženja (nekatera mesta vključujejo klete, druge pa ne) se bodo združili in nato razdelili po velikosti parcele. Skupna površina je le določen odstotek velikosti lota, ki ga bo določilo vsako mesto.
Višina:
Morate vedeti višino zgradbe, ki jo lahko zgradite. Če ste načrtovali trosobno družinsko stavbo, vendar mesto na tem mestu ne bo dovoljevalo več kot dveh zgodb, naložba ne bo imela denarnega pomena za vas.
Dodatna oprema:
Obstajale bodo omejitve glede velikosti in postavitve struktur, kot so garaže in skladišča. Obstaja lahko zahteva, koliko parkirnih mest morate imeti za nepremičnine. Nekatera mesta lahko zahtevajo, da se ti prostori pokrijejo.
3. Okoljska vprašanja
Tretje tveganje za nakup surovega zemljišča je, če ne veste, kaj leži pod tlemi. Lahko bi naleteli na visoke ravni radona ali azbesta. Tla so lahko nestabilna in neprimerna za nadgradnjo. Če gradite na tleh, ki ni stabilna, bi lahko povzročil nastanek temeljev vaše lastnine.
Zemljišče bi se lahko nahajalo v poplavni coni. To ne bo konec sveta, če lahko dvignete premoženje ali spremenite razvrstitev tal, da preprečite poplave. Zavarovanje pred poplavami je zelo drago in je potencialni kupec zlomljen.
Vendar obstajajo izjeme. Veliko Hobokena, New Jersey se nahaja v poplavni coni, vendar zaradi svoje bližine New Yorku zemljišče na tem območju velja za zelo dragoceno.
4. Dostop do komunalnih storitev
Kako enostavno je dobiti pripomočke na lokaciji? To vključuje kanalizacijo, tekočo vodo, električno energijo, plin, telefon, kabel in internet. Ali imajo sosednje lastnosti te storitve, ali je vaš zemljišče v sredi nikjer.
Če je vaša lastnost sredi nihče in nima dostopa do kanalizacijskega voda, lahko opravite presojevalni test na tleh, da ugotovite, ali je lahko na objektu nameščen septični sistem. Ta test določa, kako hitro voda odteče skozi tla. Ob predpostavki, da dežela opravi preizkusni preizkus, boste morali izkopati tudi vodo za pitno vodo, ki bo zlahka stala pet številk.
Pridobivanje teh pripomočkov na vašo lastnino je lahko pomemben strošek. Če ne morete pridobiti dostopa do potrebnih pripomočkov, je to katastrofa za morebiten razvoj, ki ste ga razmišljali.
5. Brez dohodka, vendar stroškov
Ko kupujete surovo zemljo, nič na zemlji ni, zato ne ustvarja dohodka. Zelo težko je dobiti posojilo na praznih zemljiščih, zato boste verjetno morali plačati gotovino za zemljišče, pri čemer boste veliko vložili v naložbo.
Ni dohodka, vendar ste še vedno odgovorni za stroške na zemljišču. Glavni strošek bodo davki. Morda boste morali plačati tudi za vzdrževanje zemljišča, kot je redno rezanje trave.