Razumevanje številk
Če je uporaba nepremičnine ustvarjanje dohodka od najemnin ali najemov, se najpogosteje uporablja metoda dohodka za ocenjevanje ali vrednotenje. Čisti dohodek, ki ga ustvarja premoženje, se uporablja skupaj z določenimi dejavniki za izračun njegove vrednosti na tekočem trgu, če se prodaja.
Ne le vlagatelji v premoženju, ki jih zanima čisti dohodek, ki ga ustvarijo operacije.
Skoraj vedno bodo iskali financiranje in posojilodajalci bodo skrbno preučili podatke o dohodku in stroških, da bodo čim bolj zanesljivi, da bodo njihove naložbe zaščitene. Posojilodajalci želijo videti običajne najemne najemnine, ki presegajo stroške, ki so potrebni za izvedbo hipotekarnih plačil z dobičkom, ki ostane za lastnike.
Uporaba stopnje kapitalizacije (Cap Rate) za oceno vrednosti
Pri uporabi stopnje kapitalizacije za vrednotenje dohodkovne lastnine se uporablja čisti poslovni prihodek premoženja in obstaja obratno razmerje med zahtevano ceno in najvišjo obrestno mero. Z drugimi besedami, če je višja stopnja pokritosti, je nižja cena.
Uporaba multiplikatorja bruto najemnine za oceno vrednosti
Množitelj bruto najemnine ali GRM uporablja bruto najem nepremičnin in ne čisti poslovni prihodki, ki se uporabljajo s stopnjo pokritja . Ta izračun je na voljo na dva načina, saj je bruto potencialni dohodek (GPI) in bruto operativni dohodek (GOI).
Kot je razvidno iz vsakega izračuna, je ocena vrednosti veliko boljša z uporabo bruto poslovnega izida , ker se upoštevajo izgube zaradi zasedenosti in neplačila.
Nato je treba upoštevati stanje in prihodnje stroške
Bolj subjektivna, a zelo pomembna, je upoštevanje stanja premoženja.
Ker nobena od načinov vrednotenja dohodka ne upošteva pogojev premoženja in prihodnjih verjetnih velikih stroškov popravila, je treba upoštevati, da pri njih pride do končne ocene vrednosti.
Pri nakupu obstoječega premoženja bi lahko delovala zelo učinkovito ali pa bi lahko prišlo do operativnih težav, ki zmanjšujejo neto dohodek. Kadar investitorji ocenjujejo stanovanjski projekt kot primer, najemnina ne sme biti najemnina, stroški pa so lahko višji ali nižji, kot bi moral biti.
Recimo, da je najemodajalec dajal koncesije za najemnino nekaterim najemnikom v zameno za storitve ali pa samo zato, ker so imeli težave in jih lastnik ne želi izseliti. Ali so stroški popravil in vzdrževanja nižji od norm za podobne lastnosti. Najemodajalec je bil morda zamoren pri vodstvenih dolžnostih ali samo tisti, ki se je ukvarjal s težavami, ki so padle po cesti zaradi slabega vzdrževanja.
Vlagatelji, ki preučujejo vse vidike operacije, bi lahko videli priložnost, ker številke najemnine niso resnične. Vidijo, da bi dobili stanovalce v te enote pri polnih tekočih najemninah bistveno razliko v čisti dobičkonosnosti, zato jih želijo kupiti. Vidijo lahko, da stroški nepremičnine niso takšni, kot bi morali biti, in lastnina je v slabem stanju, tako da lahko prenesejo nakup.
Ostri investitorji in nedvomno posojilodajalci bodo skrbno povlekli finančne podatke projekta, da bi bili prepričani, da so resnične številke tisto, s čimer se ukvarjajo. Presenetljivo je, koliko manjših poslovnih lastnosti je slabo vodeno. Ali najemnine so prenizke, previsoki stroški ali kombinacija obeh. Vlagatelji, ki se ustavijo pri osnovnih izračunih vrednotenja, ne da bi prikupili najemnine in stroške, pogosto prenesejo najboljše ponudbe ali preplačila za nepremičnine.
Spoznajte metodologijo dohodka, ker je porabljena veliko
Če nameravate delati s strankami vlagateljev, po potrebi preživite precejšen čas, da se boste naučili dohodkovnega načina vrednotenja. Ne želite, da vaši kupci ali prodajalci vlagateljev uporabljajo terminologijo, ki jo ne prepoznate, ali pa ne zahtevate izračunov, ki jih ne morete izvesti.
Delo z investitorji je lahko precej koristno, saj je ta nišni trg nepremičnin precej aktiven.
Prav tako boste zgradili veliko poslovno ponovitev in napotili od zadovoljnih strank investitorjev.
** Posodobitev: Posodabljam ta članek po crash trgu nepremičnin in med tem, kar se zdi, da je začetek okrevanja. Ocenjevalci so postali izjemno konzervativni po tržnih problemih in so bili obtoženi upočasnitve okrevanja zaradi podcenjenih lastnosti in uporabe izključitev za primerljive. Vendar se zdi, da se zdaj vrnejo na celo kobilico.