- Lokacija
- Finančna sredstva
- Popravila
- Trenutni trg
Ocenite lokacijo lastnine
Lokacija je ena od najpomembnejših stvari, ki jih je treba upoštevati pri vrednotenju potencialnih naložbenih nepremičnin. To vam lahko pomaga narediti izobraženo ugibati o potencialu nepremičnine ceniti v preteklih letih.
Na primer, nepremičninski guru Robert Kiyosaki govori o prednostih nakupa nepremičnine v bližini kolegija. Razlog je, da je vedno na voljo dovolj najemnikov, starši študentov običajno plačajo najemnino in pogosto lahko zaračunavajo višjo najemnino zaradi želje območja in povečanega povpraševanja po stanovanjih.
Kakšna je soseska
- Je primestno ali mestno?
- Ali je blizu trgovin na drobno, prevoznih vozlišč, bolnišnic in šol?
- Katere vrste najemnika želijo tam živeti? (družine, upokojenci, posamezniki, srednji razred itd.)
- Ali obstaja na voljo dovolj najemnikov na tem območju?
- Ali je blizu vašega trenutnega prebivališča? Če je daleč, boste morali upoštevati potne stroške v smislu finančnih stroškov, ki jih prinašajo stroški prevoza in oportunitetnih stroškov zaradi izgubljene produktivnosti.
- Ali je soseska stabilna, širi ali propada? Ali je veliko praznih lastnosti ali pa je veliko novih gradenj?
- Ali v prihodnosti vidite priložnost za rast? Na primer, gradi se nova železniška proga, ki povezuje večje mesto, ali se novo podjetje preseli na območje in ustvarja nova delovna mesta. Te lahko dramatično povečajo zaželenost lokacije.
Ocenite finančno stanje lastnine
Poznajte svoj proračun
- Koliko lahko vložite v to naložbo?
- Koliko si lahko privoščite izgubiti?
- Če potrebujete dodatna sredstva, od kod jih boste dobili?
- Kakšna bo mesečna hipotekarna plačila in obrestna mera?
Poglejte vrednost lastnine
- Prosite, naj si ogledate dejanske dohodkovne in izdatke za nepremičnine. Če nobena ni na voljo, se prepričajte, da lahko razumno predvidite stroške poslovanja.
- Izračunajte čisti poslovni prihodek (NOI) za nepremičnine.
- Kakšna je standardna stopnja prostih delovnih mest za vaše območje?
- Kakšna je predvidena najemnina za nepremičnine?
- Kaj bi zavarovalni stroški?
- Koliko so davki?
- Kaj bo vzdrževalo lastnine ?
- Ali ste določili stopnjo kapitalizacije vašega trga (Cap Rate) ? Če se ne zavedate Cap Rate svojega trga, se morate posvetovati z lokalnim posrednikom za posredovanje nepremičnin.
- Ko določite Cap Rate, lahko zdaj razdelite NOI za Cap Rate in dobite trenutno vrednost nepremičnine.
- Ali ste naredili primerjalno tržno analizo (CMA)?
- Katere so primerljive domove na področju prodaje? Ne glede na to, ali kupujete najemno lastnino ali želite obrniti hišo, boste želeli zagotoviti, da ne boste preveč plačali za nepremičnino.
Ocenite, katera popravila so potrebna
Katere popravke ste udobni?
- Želite nepremičnino, ki potrebuje samo barvno barvo in novo preprogo, ali ste v redu z zmerno količino dela ali pa vam je všeč rehab (nova vodovodna, električna, tla, stene itd.)
Ali lahko zagotovite, da bi ta popravila?
- Stroški popravil se bodo zelo razlikovali glede na to, ali lahko to storite sami ali če morate najeti nekoga drugega, da to storijo.
- Vaš proračun za gradnjo materialov in izdelave bo prav tako zelo različen, odvisno od tega, ali obnavljate milijon dolarjev ali 50 tisoč dolarjev najemnine.
- Drugo splošno pravilo je, da bodo popravila vedno stala več, kot ste načrtovali. Če najeti izvajalca, se dvotedensko delo pogosto spremeni v štiri tedne. Tudi če sami opravljate popravila, lahko stroški izginejo. Na primer, nameravate postaviti novo drywall v sobi za $ 800. Ko odprete stene, najdete okužbo termitov in potrebo ne samo za iztrebljenje, temveč tudi za ponovno postavitev sten. Nepredvideni stroški, kot so ti, se bodo hitro povečali. Z višjim proračunom za gradnjo ne boste le dobili, ampak boste plačevali dodatne stroške financiranja, imenovane "mehki stroški", za plačilo hipoteke, davkov na premoženje in zavarovanja na prosti nepremičnini, medtem ko bodo ta dodatna popravila končana.
Ocenite naložbe v primerjavi s trenutnim trgom
Poskušanje obrniti McMansion med recesijo ne bo najlažje podjetje. V recesiji je lahko kupovanje zaprtih nepremičnin za najem najemnikom boljša stava za uspeh. Morate pogledati, kaj je trending na nepremičninskem trgu zdaj in ustrezno prilagodi vaš načrt.
Če kupite ta McMansion in imate denar, da ga držite sedem let, dokler ga ne prodate za dobiček, potem je lahko potencialno dobra naložba. Še ena stvar, ki si jo je treba ogledati pri nakupu nepremičnine je njegova prodajna vrednost. Zelo zaželena sredstva so tista, ki jih je mogoče enostavno kupiti in prodati ne glede na trg. Vedno so na zahtevo. Pomislite na njih kot nujne potrebe, kot so kruh in voda.
Ljudje ne potrebujejo hiše z inozemnim bazenom in televizijskim zaslonom. Ljudje potrebujejo hišo s čisto kopalnico in močno streho. Želite, da vaša lastnina privlači največ ljudi, tako da imate največ potencialnih najemnikov in kupcev.