Ko lastnik podjetja kupi poslovno stavbo s hipoteko, lahko imetnik hipoteke od kupca zahteva, da pridobi nepremičninsko politiko, ki vključuje standardno hipoteko klavzulo .
Tukaj je primer.
Primer
Andy ima v lasti A-1 Appliances, podjetje, ki prodaja gospodinjske aparate. Podjetje Andy je pravkar kupilo novo skladišče s hipoteko, ki jo je dobila od Lucky Lending.
Posojilo A-1, pridobljeno iz Lucky Lending, je zavarovano s skladiščem. Ker skladišče služi kot zavarovanje za posojilo, ima Lucky Lending zanj zavarovan interes . Da bi zaščitili interes Luckyja, posojilna pogodba zahteva, da A-1 zavarova skladišče pred požari in drugimi nevarnostmi v skladu s politiko poslovne lastnine. V pogodbi je navedeno, da mora politika vsebovati standardno hipoteko klavzulo.
Standardna klavzula
Zavarovalnice, ki so napisale premoženjsko zavarovanje, so morale v preteklih letih uporabiti obrazec za politiko, imenovano Standardno požarno politiko iz leta 1943. Slednji je vseboval klavzulo z naslovom Hipotekarna posojila, ki je obravnavala pravice posojilodajalcev. Ta klavzula je bila navedena kot standardna hipotekarna klavzula .
Danes se oblika New Yorka redko uporablja, ISO industrijska lastna politika pa velja za industrijski standard. Obrazec ISO obravnava hipoteke v klavzuli z naslovom "Hipotekarni lastniki". Ta določba zdaj služi kot standardna hipotekarna klavzula. Pojavi se v številnih nepremičninskih politikah, ki so jih pripravili posamezni zavarovatelji.
Interesi
Hipotekarna klavzula ISO velja za imetnika hipoteke, navedenega v izjavah. Posojilodajalec je zavarovan za izgubo ali škodo zgradbe ali strukture, ki služi kot zavarovanje za posojilo.
Če so v pravilniku našteti več posojilodajalcev, so zajeti v prednostnem vrstnem redu. Recimo, da je zavarovalec kupil stavbo z dvema hipotekama (prvo in drugo). Če stavba zgori, bo posojilodajalec, ki je naveden na prvi hipoteki, plačan. Ko bo prvi posojilodajalec povrnjen, bo posojilodajalec na drugi hipoteki prejel plačilo.
Hipotekarna klavzula določa, da bodo posojilodajalci prejeli plačilo ", ker se lahko pojavijo njihovi interesi." To pomeni, da bo znesek, ki ga prejme vsak posojilodajalec, odvisen od obsega škode na zavarovani zgradbi in neplačanega zneska (glavnice in obresti) posojila. Na primer, požar uniči skladišče A-1 Appliances. V času požara A-1 dolguje Lucky Lending v višini 750.000 dolarjev v glavnem in obračunanih obresti. Lucky Lending prejme zavarovalno plačilo v višini 750.000 dolarjev, njegov delež v nepremičnini.
Znesek, ki ga zavarovatelj plača za izgubo, je odvisen od omejitve politike. Če je na primer skladišče A-1 zavarovano za 1,5 milijona dolarjev, bo zavarovatelj plačal največ 1,5 milijona dolarjev vsem kritim strankam (naprave A-1 in vsi posojilodajalci).
V nekaterih državah posojilodajalci zagotavljajo svoja posojila preko zaupanja in ne hipotek. Iz tega razloga izraz hipotekarni imetnik standardne hipotekarne klavzule vključuje skrbnika.
Zaprtje
Na posojilodajalčevo pravico do izterjave zaradi izgube v skladu s premoženjsko politiko posojilojemalca ne vpliva nobena tožba za izplačilo, ki jo je posojilodajalec pred izgubo začel proti lastniku premoženja. Predpostavimo, da A-1 Appliances na primer ne izvede več hipotekarnih plačil, zato Lucky Lending izda obvestilo o privzeto. En mesec po izdaji obvestila skladišče uniči požar. Privzeto obvestilo ne bo vplivalo na Luckyovo pravico do prejema plačila za izgubo v skladu s pravilnikom.
Akti zavarovanca
Hipotekarni posojilodajalec ima pravico do izterjave za izgubo v skladu s politiko, tudi če je zavarovalec kršil pogoj zavarovalne pogodbe.
Predpostavimo, da je skladišče A-1 Appliances "uničeno z ognjem. A-1 vloži zahtevek pri zavarovalnici za škodo stavbi in njegovi vsebini. Vendar pa A-1 noče dovoliti nastavljanja na nepremičnini, da bi preverila škodo. Zavarovatelj navsezadnje zavrača zahtevo A-1, ker A-1 ni izpolnil pogoja politike .
Pravice A-1 ne bodo vplivale na pravico Lucky Lending za izterjavo po tej politiki, če posojilodajalec izpolnjuje določene pogoje. Posojilodajalec mora:
- Izplačajte neporavnane premije, ki jih zavarovalec ne plača
- Predloži dokazilo o izgubi (če zavarovalec to še ni storil) v 60 dneh od prejema obvestila, da je treba dati dokaz o nastali škodi
- Obvestilo zavarovatelja, če je posojilodajalec seznanjen s kakršno koli spremembo lastništva ali zasedenosti stavbe ali če se je tveganje bistveno spremenilo
Ko posojilodajalec izpolni vse te korake, je upravičen do prejemanja izgube v skladu s premoženjsko politiko A-1.
Prenos pravic
Klavzula ISO Mortgageholders vsebuje določbo o subrogaciji . Navaja, da če zavarovatelj plača škodo posojilodajalcu, vendar zavrne plačilo zavarovancu, se pravice subrogacije posojilodajalca prenesejo na zavarovalnico v višini zneska plačila. V prejšnjem primeru je bila v skladu s pravilnikom A-1 Appliances zavrnjena plačila, ker ni upoštevala pogojev zavarovalne pogodbe. Recimo, da je Lucky Lending prejel zavarovalno plačilo v višini 700.000 dolarjev za svoj delež v poškodovano skladišče. Požar je povzročil napako v električnem sušilniku, shranjenem v stavbi. Če Lucky Lending ni prejel odškodnine za škodo, bi lahko posojilodajalec tožil proizvajalca sušilca za premoženjsko škodo .
Zavarovatelj premoženja A-1 je za škodo odštel Lucky Lending. Tako posojilodajalčevo pravico do tožbe proizvajalca za nadomestilo se prenese na zavarovatelja. Zavarovalnica ima zdaj pravico tožiti proizvajalca za izterjavo 700.000 dolarjev, ki jih je plačal Lucky Lending.
Zavarovatelj se lahko odloči, da plača posojilodajalcu glavnico na hipoteko in morebitne obračunane obresti. Če ostane kakšen dolg, mora zavarovalec plačati ta znesek zavarovalnici.
Odpoved in neobnovitev
V skladu s hipotekarno klavzulo mora zavarovatelj pisno obvestiti imetnika hipoteke, če zavarovatelj odpove politiko ali zavrne njegovo podaljšanje . Če zavarovanec ne plača premije, mora zavarovatelj 10 dni vnaprej obvestiti posojilodajalca, preden prekliče pravilnik. Če zavarovatelj odpove politiko iz kakršnega koli razloga, razen neplačila premije, mora posojilodajalcu zagotoviti 30 dni vnaprej obvestilo. Če se zavarovatelj odloči, da ne bo obnovil politike, mora posojilodajalcu zagotoviti deset dni odpovedi.
Ti pogoji odpovedi se lahko spremenijo z državnim zakonom. Nekatere države na primer zahtevajo, da zavarovalnice vsaj 45 dni vnaprej obvestijo posojilodajalca, če je politika razveljavljena iz kakršnega koli razloga, razen neplačila premije.