Nakup takoj, hitro ven, zaupaj svoji ekipi
Kaj pomeni, da bi preselili hišo?
Obrnitev hiše pomeni, da kupujete hišo z namenom prodaje, običajno hitro, za dobiček.
To ni dolgoročna strategija za nakup in zadrževanje. Prodaja nepremičnine za več kot ste jo kupili ne pomeni nujno, da boste ustvarili dobiček.
Na primer, kupiš hišo za 200.000 dolarjev in prenoviš 50.000 dolarjev. Če prodajate hišo za 240.000 dolarjev, kar je več, kot ste ga kupili, boste dejansko izgubili denar, ko boste upoštevali stroške prenove, pa tudi dodatne stroške za posedovanje nepremičnine in prodajo nepremičnine.
Kakšno vrsto lastnosti lahko prestavite?
Najpogostejša vrsta premoženja, ki je obrnjena, je en sam družinski dom. Vendar pa se skoraj vse vrste nepremičnin lahko obrnejo na dobiček. To vključuje:
- Večstanovanjske domove : Možne možnosti zamenjave vključujejo obnovo obstoječih enot ali dodajanje dodatnih enot, da bi bila nepremičnina bolj pomembna za potencialne kupce.
- Mixed-Used Property: To bi lahko vključevalo prenove ali dodatke na maloprodajni prostor, stanovanjski prostor ali oboje.
- Nepremičnine na drobno : obnovo prostora, ki ustreza posebnim potrebam, kot so restavracija, salon ali trgovina.
- Zemljišče : skozi proces zoniranja, da se ga odobri za določeno uporabo, npr. Stanovanjske ali maloprodajne. Pridobivanje odobritev za območje je lahko dolgotrajen proces, odvisno od tega, kako hitro in enostavno je gradbeni oddelek v mestu delati.
Ključ 1: Nakup po pravilni ceni
Zaslužite svoj denar za nakup. Ni pomembno, kako dobro obnavljate svoj dom na koncu, če že od vsega začetka vložite preveč denarja, bo to še veliko težje ustvarjati.
Določite vrednost po popravilu - ARV
Poskušate ugotoviti, koliko si lahko privoščite za nakup nepremičnine, da bi ustvarili dobiček. Zato morate delati nazaj.
Prva stvar, ki jo morate storiti, je ugotoviti po popravni vrednosti lastnine. To je tisto, kar verjameš, da bo dom vreden, ko boste dokončali vso obnovo na nepremičnini.
Pred kratkim boste morali prodati cene primerljivih lastnosti na tem območju. Medtem ko gledanje na primerljive ni točna znanost, vam bo pomagalo pri določanju vrednosti domače vrednosti. Če je vaš dom štiriposteljna, dve kopeli Colonial, boste želeli pogledati koloniale podobne velikosti, ki so se prodajale v zadnjem letu. Prilagoditi morate nekatere dejavnike, kot so:
- Square Footage: Dve hiši imajo lahko enako število ležišč in kopeli, vendar pa je lahko večje 1.000 kvadratnih čevljev večje.
- Kakovost prenove: Oglejte si materiale, ki se uporabljajo pri prenovi. Ali to išče trenutni kupec?
- Lokacija: Nekatera območja mesta bodo boljša od drugih: boljša šola okrožja, tišja ulica.
- Velikost parcele: večje serije bodo bolj dragocene.
- Opremljenost: Ali ima stanovanje klimatsko napravo, notranji bazen, končno klet ali glavni apartma?
Ko pogledate primerljive lastnosti, bi morali imeti možnost, da prikažejo vrsto tistega, kar bo vredno doma, ko boste končali obnovo. To je vrednost po popravilu.
Odštejte stroške
Če želite kupiti nepremičnino po primerni ceni, morate ugotoviti, koliko denarja, ki ga verjamete, boste porabili za dom.
- Zaključni stroški nakupa: to vključuje zavarovanje premoženja, domače inšpekcije, odvetniške honorarje, ankete, bančne provizije, snemalne provizije: listino in hipoteko.
- Stroški gradnje: dovoljenja iz mesta, materialni stroški, stroški dela.
- Stroški posedovanja: plačila za zavarovanje, davki, plačila za morebitna posojila, možni stroški komunalnih storitev.
- Zaključni stroški na prodaj: pristojbine za odvetnike, morebitni davek na prenos nepremičnine, provizija Realtorja, evidenčne provizije: listina in hipoteke, pristojbine za inšpekcijo mesta: možno potrdilo o zaposlitvi , CO, če to mesto potrebuje, kupčeve kredite: domači inšpektor kupca najde stvari narobe s premoženjem, zato bo kupec verjetno zahteval kredit od vas, da popravite te stvari.
Kaj je tvoj dobiček?
Verjetno ne boste šli skozi celotno delo in tvegali, da bi domov naredili 5000 $. Zato morate od flip določiti svoj idealen dobiček. Ko je vse rečeno in storjeno, bi radi naredili 20.000 $? 50.000 dolarjev? 100.000 $? Če boste vedeli, koliko želite narediti, vam bo pomagal določiti ceno, po kateri si lahko privoščite nakup domov.
Prav tako se morate zavedati, da boste morda morali plačati davek na kapitalske dobičke za vsak dobiček, ki ste ga ustvarili. Odvisno od vašega dohodkovnega razreda boste morda morali plačati nič ali boste morali plačati kar 20 odstotkov svojega dobička Stricem Samu. Te stroške boste morda lahko odložili tako, da izvedete Exchange 1031.
Določite idealno odkupno ceno
Zdaj, ko ste določili vrednost popravila za nepremičnino, približne stroške, povezane z obnavljanjem premoženja in zneskom, ki ga želite opraviti, lahko določite najvišji znesek, ki ste ga pripravljeni plačati za nepremičnino.
Po popravni vrednosti
- Minus stroški
- Minus profitna motivacija
= Idealna odkupna cena
To je točka, kjer ponudite svojo ponudbo in upate, da bo sprejeta. Preživeli ste veliko dela, da bi dosegli to številko, zato vas Realtors ne reagira, če vam poveča ponudbo, lastnina je vaša. Vsak dolar več, ki ga plačate za nepremičnino, je dolar potencialnega dobička, ki ga izgubljate. Ne pozabite, da ste svoj nakup pri nakupu.
2. ključ: hitro izstopi
Cilj flipping nepremičnin je ustvariti dobiček in čim hitreje ustvariti ta dobiček. Vsak dober vlagatelj ve, da se na nepremičninskem trgu lahko vklopi dimnik. Vsako število dejavnikov lahko dramatično zmanjša vrednost vašega premoženja. To vključuje:
- Povečanje obrestnih mer: ko so obrestne mere visoke, ljudje ne morejo privoščiti, da bi porabili toliko na domu. Zmanjša njihovo kupno moč, ker je njihova mesečna izplačila hipoteke višja. Ker se bodo obrestne mere zvišale, se bodo cene stanovanj znižale, da bi se zmanjšala kupna moč.
- Sprememba sezone: Domača nakupovalna sezona je najvišja v poletnih mesecih, ko so otroci izključeni iz šole. Družine se želijo premakniti pred začetkom novega šolskega leta. Če niste sposobni imeti svojega flip na trgu za zgodnje pomlad / poletje hitenja, lahko na koncu stanejo sami veliko denarja.
- Povečanje inventarja: še en dejavnik, ki lahko vpliva na vrednost vašega doma, je presežek zalog na tem območju. Eden od razlogov, zakaj bi se to lahko zgodilo, je, če se velika družba v mestu izklopi in ljudje začnejo svoje domove na svojem trgu, da se lahko preselijo. Obstaja le toliko kupcev za 3 spalnice, 2 kopalnice 250 000 $ ranč domov. Če na trgu obstajajo pet, boste morda morali znižati svojo ceno, da boste hitro prodali.
- Foreclosures ali Short Sales na območju: Na žalost, ne morete nadzorovati svoje sosede. Kratka prodaja in zaprtja na območju bodo znižali vrednost vašega doma.
- Naravna nesreča: Tudi mati narava ne morete nadzorovati . Hurikani, tornadi in požari lahko uničijo območja, tako da cene domov enakomerno padajo.
- Spodnje ocene šole: Če se ocena šolskega sistema zmanjša, bo soseska za potencialne kupce postala manj zaželena.
- Slab gospodarstvo: ko se gospodarstvo zruši, tudi cene doma. Manj ljudi lahko kupijo domove in tiste, ki si želijo porabiti manj.
- Okoljski problemi / električni vodi: zvišane ravni radona ali drugih kemikalij v tleh, električni vodi, ki se gradijo na dvorišču ali cevovod, ki teče skozi mesto, bo otežil prodati svoj dom za najvišji dolar.
3. ključ: Ekipa, s katero delate, lahko povzroči ali vam odpade
Uspešno premikanje nepremičnin se izvaja hitro in narejeno za pravo ceno. Najem napačnega izvajalca, oblikovalca ali Realtorja lahko hitro zavrtite flip. V idealnem primeru boste imeli skupino zaupanja vrednih posameznikov, preden zaprete nepremičnino, da ne boste izgubljali časa.
Oblikovalci
Če boste najeti oblikovalca za obnovo, se morate prepričati, ali je seznanjen s tem območjem. Zadnja stvar, ki jo želite storiti, je preveč izboljšati. Vsak dom potrebuje marmor iz Calcuta in brazilske tla iz trdega lesa. Veliko denarja lahko ustvarite s čudovitim tlorisom in čistim dizajnom. Kuhinje in kopalnice ne prodajajo domov, vendar večina kupcev ne bo vedela, kakšna je razlika med porazom 400 dolarjev in 40 dolarji.
Poznavanje trga bo prav tako pomagalo ugotoviti, kakšen kupec išče na tem področju. Ali območje pritegne veliko singlov, mladoporočencev, mladih družin z majhnimi otroki, ustanovljenih družin ali praznih nestrokov? To bo pomagalo določiti najboljši pristop k prenovi. Če dodate še eno spalnico? Osredotočite se na družinsko sobo za otroke? Ali bo glavna oddaja glavni žreb?
Izvajalci
To vključuje električarje, vodovodarje, siderje, krovce, izvajalce HVAC, slikarje, tlakovce in kogar koli drugega, kar potrebujete. Želite dobiti več ponudb, tako da boste dobili najboljšo ceno, hkrati pa želite preveriti poverilnice, saj najboljša cena ni vedno najboljše kakovosti. Morda mislite, da boste na začetku dobili odlično ceno, vendar boste porabili več časa in denarja, da bi popravili delo izvajalca.
Prepričajte se, da izvajalec razume potrebna dovoljenja, ki jih je potrebno izvesti z mestom za prenove, ki jih je treba opraviti. Koliko časa poteka v mestu za obdelavo dovoljenj? Ali obstajajo kakšna vprašanja v zvezi s področjem, ki jih je treba odobriti? Dovoljenja z mestom lahko več mesecev zadržijo delovna mesta in hitro zmanjšajo potencialni dobiček.
Izvajalci so tudi znani po "podcenjevanju", kako dolgo bo opravilo delo. Poskrbite, da imate določen rok pri izvajalcu dela, ki ga želite dokončati. Za ta dela, ki niso dokončana pravočasno, morate v svoj proračun vključiti tudi varnostni sklad.
Realtors
Ali boste prodali s Realtorjem ali poskusili prodati premoženje sami. Če prodajate s Realtorjem, ne pozabite, da se pri prodaji upoštevajo njihovi proviziji.
Pri izbiri Realtorja se morate prepričati, da poznajo trg, na katerem poskušate prodati dom. Tudi če ste delali z Realtorjem v preteklosti, morda ne bodo najbolje primerni za ta določen trg.
Poleg tega se veliko Realtors preprosto zanima za hitro prodajo in ne nujno prodaja domov za najvišji dolar. Prepričajte se, da ste naredili svoje raziskave in da se počutite udobno s številom, ki jo Realtor čuti, da lahko dobite za dom. Hočete hitro prodajo, ne želite pa puščati preveč denarja na mizi.