Kaj lahko in ne moreš odbiti
Te odhodke lahko odbijete samo, če se štejejo za običajne in potrebne v okviru poslovanja:
- Stroški se štejejo za navadne, če so v vaši panogi "pogosti in sprejeti". Na primer, običajen strošek za najemodajalca bi lahko plačal izvajalcu, da bi popravil uhajanje strehe.
- Stroški se štejejo za potrebne, če je za vaše podjetje "koristno in primerno". Na primer, potrebni strošek za najemodajalca bi lahko kupil Quicken Rental Property Manager , da bolj neopazno spremljate vse številne zapise, ki jih mora najemodajalec dokumentirati.
Dve točki previdnosti
- Podrobne in natančne zapise morate hraniti, če boste za odbitke davkov zahtevali katero od naslednjih stvari.
Glejte tudi: Katere zapise naj bi obdržala za davčne namene? - To so skupne davčne olajšave. Ne veljajo za vsakega najemodajalca, lastnika nepremičnin ali investitorja premoženja. *
Na primer, mnogi od teh odbitkov ne veljajo za tiste, ki izposodijo domove ali stanovanja, ki se prav tako štejejo za njihovo prebivališče. Premoženje se šteje za prebivališče, če ste ga za osebno uporabo uporabljali več kot "X" število dni v tem letu ali "X"% dni, ko je bila nepremičnina najeta po pošteni tržni vrednosti. (Te številke bodo uvrščene v seznam E v tekočem davčnem letu ali se lahko posvetujete z vašim računovodjo).
* Morate se posvetovati s svojim računovodjo ali IRS, da določite pravilen način za vložitev davkov in ustrezne odbitke za vašo posebno situacijo.
Skupna davčna odbitka
1. Amortizacija
Stroški amortizacije se uporabljajo za tiste stvari, ki ste jih kupili za svoje podjetje, ki imajo koristno življenjsko dobo po tekočem davčnem letu. Za nekaj, kar je treba šteti za amortizacijo, mora izpolnjevati tri pravila:
- Pričakuje se, da bo trajal več kot eno leto.
- Bodite dragoceni za vaše podjetje na nek način.
- Sčasoma izgubite svojo vrednost ali obrabite.
Nekaj primerov amortizacijskih sredstev je:
- Nakupna cena nepremičnine (minus vrednost zemljišča).
- Izboljšave nepremičnin, kot so nove kuhinjske omare ali povsem nova streha.
- Grmičevje ali ograje.
- Pohištvo ali naprave.
- Avtomobil za poslovne namene.
Različna sredstva , kot je hladilnik in stavba, imajo različno dobo koristnosti in različne amortizacije, ki se lahko uporabijo, kot je amortizacija linearnih in pospešenih amortizacij . Obrnite se na IRS ali vašega računovodja, da določite vrsto amortizacije, ki jo boste uporabili, in dobo koristnosti vsakega sredstva, ki ga poskušate amortizirati.
2. Pasivne aktivnosti
Lastništvo najemnih nepremičnin se šteje za pasivno dejavnost. Obstajajo zapletena pravila, ki veljajo za pasivne dejavnosti, vendar na kratko omejijo vašo sposobnost, da zahtevajo izgubo, ki nastane pri pasivni dejavnosti, proti drugim vrstam dohodkov.
Obstajajo nekatere izjeme:
- Če menite, da je nepremičninski strokovnjak (veljajo nekatera pravila, na primer, ki delajo najmanj 750 ur na leto za dejavnosti, povezane z nepremičninami), katere koli dejavnosti najemnih nepremičnin, v katere sodelujete, se ne štejejo za pasivne dejavnosti .
- Če se štejete, da ste aktivno vključeni v vašo dejavnostjo najema, lahko pri pasivnih izgubah najemnine odbijete do 25.000 USD, če ustvarite manj kot 100.000 USD. Aktivno vključeni pomeni, da ste morali sodelovati pri sprejemanju odločitev o upravljanju, na primer pri iskanju najemnikov ali odločanju o pogojih vaših najemnin, vaš delež v najemni dejavnosti pa še nikoli ni bil manjši od 10% za leto. Znesek, ki ga lahko odbijete, se bo zmanjšal za vsak dolar, dohodek nad 100.000 dolarjev. Ne boste mogli odbiti nobene pasivne izgube dejavnosti, ko vaš dohodek doseže 150.000 $.
3. Popravila
Stroške popravil, ki so nastali v določenem davčnem letu, lahko odbijete. Popravila se štejejo za dela, ki so potrebna za ohranitev vašega premoženja "v dobrem delovnem stanju". Ne dodajajo pomembne vrednosti nepremičninam. Popravila vključujejo stvari, kot je slikanje. Pomembno je razumeti, da se vse vzdrževanje, ki ga opravljate na vaši lastnini, ne obravnava kot popravilo. IRS razlikuje med izboljšavami in popravili. Izboljšave veljajo za dodajanje vrednosti nepremičninam. Izboljšav ni mogoče v celoti povrniti v letu, v katerem so nastali. Namesto tega morajo biti kapitalizirani in amortizirani v dobi koristnosti.
Glejte tudi: Izboljšave proti popravilom
4. Potni stroški
Najemodajalci lahko odštejejo določene potne stroške na lokalni in medkrajevni ravni, ki so povezani s poslovanjem. To ne vključuje prevoznih stroškov, kar pomeni potovanje od doma do vaše vsakodnevne pisarne ali kraja poslovanja.
Če imate svoj lasten avtomobil za lokalno potovanje, lahko svoj odbitek uporabite s standardno kilometrino ali z dejanskimi stroški, kot so stroški bencina in vzdrževanje na vozilu. Prav tako lahko odbijete parkirnine in cestnine, obresti za avtomobilsko posojilo in morebitne pristojbine za registracijo ali licenco in davke.
Če nimate svojega vozila, lahko svoje stroške javnega prevoza odbijete za poslovne namene.
Glej tudi: Kako zmanjšati potne stroške na svoje davke
Standardna kilometrina glede na dejanske stroške
5. Obresti
Zneske, ki ste jih plačali za stroške poslovanja, lahko odbijete. Na primer: lahko odbijete obresti, ki ste jih plačali za hipotekarna plačila ali druga poslovna posojila, plačila za avtomobilska posojila (vendar le del, ki se uporablja za poslovne namene), in obresti, plačane za kreditne kartice, ki se uporabljajo izključno za poslovne namene.
6. Domači urad
Odvzem domače pisarne lahko opravite, če del svojega doma uporabljate izključno kot pisarno za vaše podjetje. Večino svojega podjetja morate opraviti tukaj, da zahtevate odbitek. Znesek, ki ga lahko odbijete, je odvisen od odstotka vašega doma, ki ga vzpostavi vaš dom.
Glej tudi : Osnove odštevanja domov
Kateri stroški na domu lahko izgubijo?
7. Stroški za razvedrilo
Na žalost se stroški za razvedrilo ne nanašajo na stroške, ki se uporabljajo za zabavo. Stroški zabave pomenijo tiste, ki so nastali med poslovanjem. Na primer, ob odhodu na stranko v vaš klub ali pri potencialnem investitorju sta dve vstopnici v gledališče razvedrilni stroški .
8. Pravne in strokovne pristojbine
Če najemite strokovnjaka, ki dela z vami, vam je pristojbina, ki jo plačujete, odbitna. To vključuje odvetniške honorarje, provizije za računovodje, honorarje za posrednike nepremičnin ali honorarje, plačane drugim strokovnim svetovalcem.
9. Nadomestilo za zaposlene
Če zaposlite nekoga, ki bo delal z vami, jih lahko plačate kot poslovne stroške. To vključuje plače zaposlenih s polnim delovnim časom, kot so upravitelj premoženja ali nadzornik v živo in zaposleni s krajšim delovnim časom, kot je na primer pogodbenik, ki ga najemnik enkrat najame, da popravi uhajanje strehe.
10. Davki
Davke na nepremičnine, davke na nepremičnine in davek na promet lahko odbijete za predmete, ki se nanašajo na posle, ki se za leto ne štejejo za amortizirane. Odločite se lahko za davčne nasvete in pripravo davčnih obrazcev, povezanih z vašo nepremičnino v najem. Vendar pa ne morete odšteti pravnih stroškov od obrambe lastninske pravice, do izterjave nepremičnine ali razvoja ali izboljšanja lastnine. Te vrste pristojbin morate dodati na podlagi vašega premoženja.
11. Zavarovanje
Premije, ki ste jih plačali, lahko odbijete pri večini vrst zavarovanj, vključno z zdravjem, nesrečo, vzročnostjo, krajo, poplavo, ognjem, odgovornostjo, vozilom in zdravstvenim zavarovanjem za svoje zaposlene.
12. Izgube nezgode
Če je vaš katastrofalni dogodek, kot je požar, poškodovan, boste morda lahko odšteli nekaj ali celotno izgubo. Znesek, ki ga lahko odbijete, bo odvisen od zavarovanja in zneska škode na nepremičnini.
Drugi skupni davčni odbitki vključujejo:
- Stroški oglaševanja.
- Najem si plačal drugim.
- Telefonski klici, ki se nanašajo na vaše nepremičninske dejavnosti. Vendar pa ne morete odbiti prve vrstice za lokalno storitev, ki prihaja v vaš dom. To velja za osebno linijo.
- Stroške, ki ste jih plačali, lahko kreditirate ali odbijete, da bi vaše nepremičnine lahko dostopale posameznikom s posebnimi potrebami ali starejšim.
- Če se vaša nepremičnina šteje za poslovno stavbo, lahko odbijete stroške, da bi postali energetsko učinkoviti.
* Vedno se obrnite na IRS ali pooblaščenega računovodjo, da se odločite, kateri odbitki se uporabljajo za vaše posebne razmere.