V naši seriji o naložbah v najem nepremičnin uporabljamo primer štiripleksa kot našo naložbo. Tukaj lahko dobite podrobnosti o nakupu , ne pozabite pa, da je nakup 325.000 $ za štiripleks za najem vseh štirih enot s polnim delovnim časom.
Vedno preverite vse davčne težave temeljito s strokovnjakom za davčno knjigovodstvo, vendar pa mi bo IRS na splošno omogočil, da bomo amortizirali vrednost strukture na tej nepremičnini v obdobju 27 in 1/2 let. To je logično obravnavanje dejstva, da se stavbe včasih izčrpa ali postanejo zastarele zaradi svojih starejših lastnosti, ki niso več v povpraševanju.
Torej, imamo premoženje, ki ustvarja $ 15.192 na leto v pozitivnem denarnem toku, zdaj pa lahko nekatere od tega dohodka nadomestimo z davki. Znesek amortiziramo tako, da odštejemo vrednost zemljišča in delimo vrednost stavbe za letno amortizacijo za 27,5 let. Izračun amortizacije je videti takole:
1. Nakupna cena - zemljiška vrednost = vrednost stavbe.
2. Vrednost zgradbe / 27,5 = letni dopustni odbitek.
Za naš primer štiripleksa bomo domnevali, da je vrednost polovice hektarjev, na katerem sedi, 80.000 dolarjev. Zdaj si oglejmo naš izračun:
1. 325.000 $ - 80.000 = 245.000 $ Vrednost zgradbe.
2. 245.000 $ / 27,5 let = 8909 $ na leto v amortizaciji.
Brez upoštevanja drugih davkov na nepremičnine ali hipotekarnih obresti smo že znižali obdavčljivi dohodek. Ker želimo pogledati davčne vidike naše lastnine, vračamo glavnico in obresti na hipotekarna plačila, ki smo jih odšteli za izračun denarnih tokov .
Tako se naš denarni tok v višini 15.192 $ vrne nazaj do 34.908 $.
15.192 $ + 23.316 $ - 3600 $ davkov in zavarovanja = 34.908 $. To je potencialna davčna obveznost za neposredni dohodek od najemnin brez davkov, izpraznjenih delovnih mest , zavarovanja, popravil in neposrednih stroškov. Pozneje bomo pogledali na druge odbitke. Ampak tukaj je, kako amortizacija podpira.
- 34.908 $ - 8909 $ amortizacija = 25.999 $.
Ne pozabite, da nismo porabili denarja za uresničitev tega odbitka. Še vedno imamo še druge odbitke. Plačilo še ni v izračunu, saj moramo izkupičiti obresti iz kapitala. Tudi ta odbitka ni popolnoma brezplačna. Ko prodate premoženje, boste pri izračunu kapitalskih dobičkov za davke upoštevali te odbitne odbitke . Vendar pa obstajajo načini za premagovanje teh davkov tudi z 1031 Exchange .
Izposoja na domu je zelo priljubljena, zlasti za nove vlagatelje ali tiste, ki želijo mesečni denarni tok, namesto velikih kratkoročnih dobičkov, povečujejo od prodaje na debelo ali popravijo in flip vlagajo. Odvisno od vaše starosti in časa do upokojitve lahko vlaganje v najem veliko pripomore k vam:
- Bližina upokojitve - ko zapustite pokojnino in začnete izračunati mesečni dohodek s trenutnega borznega trga in drugih naložb, boste morda ugotovili, da ni zelo visoka stopnja donosa, ki prihaja od dividend ali obresti. Ponovno dodeljevanje sredstev, lahko prodajate delnice ali obveznice in premaknete denar v najem domov. Tam, če manj tvegate, če vlagate pametno, in donosi so višji. Imeli boste več mesečnih prihodkov za financiranje vaše nenehne upokojitve.
- Mlad, vendar načrtovanje - to je res, kjer lahko začnete graditi res lepo upokojitev skoraj kjerkoli želite in živite v dobrem življenjskem slogu. Začnite kupovati nepremičnine kot najemnine in začeli boste pridobivati kapital, ker cenijo in plačate hipoteke. Te dobičke lahko vzamete z 1031 Exchange in jih preložite v več najemnin, morda cenejše domove in ne več. Izogibali se boste kapitalskih dobičkov, ko boste to storili pravilno.
Najem nepremičnin bo vedno odličen način vlaganja, saj bodo vedno najemniki. Stanovanjska in hipotekarna nesreča, ki se je začela konec leta 2006, nam pokaže, kako je najemna nepremičnina postala dobra investicijska praksa. Vsi ti ljudje, ki so izgubili svoje domove do zaprtja, so postali najemniki, medtem ko so obnovili svoje kredite in prihranili za plačila.
Mlajši kupci so več let zapustili trg po tem, ko so njihovi starejši sorodniki izgubili svoje domove ali lastniški kapital. Dali so veliko povpraševanje po najemninah. Najem domače naložbe je odporen na negativne učinke povečanja obrestnih mer in inflacije. To je odličen način za rast vašega bogastva.