Komercialni posojilodajalci so precej previdni pri njihovem prevzemu. Ker so osebne kreditne zgodovine kupcev redko pomembne pri komercialnih posojilih, uporabljajo druga merila za odločanje o posojilih. Komercialna lastnina je kupljena za ustvarjanje dohodka, zato je eno od priljubljenih meril, da si ogledate dohodek, da ugotovite, ali je dovolj, da ustrezno plača hipoteko in zapusti dobiček za posojilojemalce.
Ko posojilodajalec pregleda stanovanje ali večstanovanjsko lastnino, bo hipoteko odobrilo in koliko bi bilo mogoče določiti z uporabo DSCR ali razmerja pokritja dolga. To je preprost izračun, vendar zelo pomembno. Posojilodajalec se res ne ukvarja veliko s posameznimi kreditnimi točkami ali zgodovino lastnikov. Namen naložbe je ROI, donosnost naložb in denarni tok, zato je denarni tok najpomembnejši dejavnik.
Pravzaprav bi morali vlagatelji ceniti oskrbo posojilodajalcev pri zagotavljanju, da so izračuni denarnih tokov pravilni za stanovanjski projekt. Želeli bi si ogledati finančne podatke, ki prikazujejo prihodke in izdatke. Nato bodo ugotovili, ali bodo te številke nadaljevale v prihodnost ali pa bodo morda postale boljše ali slabše. Če številke kažejo, da bo denarni tok ustrezno pokrival storitev dolga, potrdi izbiro naložbe in vrednotenje vlagatelja (-ov).
Čeprav obstaja veliko krajev za prikaz, kako izračunati DSCR s količino projekta in hipoteke, ki je že vzpostavljena, je bolj verjetno, da bo kupec želel vedeti, koliko jih lahko izposodijo v projektu, za katerega razmišljajo o nakupu. Investitorji naredijo svoje izračune in se zatečejo k izbranemu posojilodajalcu, da potrdijo številke, s katerimi so prišli.
V zvezi s tem imajo vlagatelji in posojilodajalci skupni cilj. Ali bo projekt dovolj dobičkonosen, da bo servisiral dolg z zadostnim dobičkom?
To bomo pregledali iz dveh smeri, dobili trenutni DSCR in ocenili premoženje z DSCR-jem, ki ga potrebuje posojilodajalec. Ta izračun podpira v ta znesek z uporabo skupnega posojilodajalca najmanjšega sprejemljivega DSCR v višini 1,20. Potem bomo to naredili v drugi smeri, da dobimo DSCR.
Težavnost: Povprečno
Potreben čas: 20 minut
Evo kako:
- Določite denarni tok ali bruto poslovni prihodek po odštetju prostih delovnih mest in kreditnih izgub .
Najemnine v višini 187.000 $ / leto - 9% prostih delovnih mest in kreditne izgube (16.830 USD) = 170.170 $
- Nato pojdite na NOI ali neto poslovni prihodek z odštetjem vseh drugih stroškov za upravljanje in upravljanje, vključno z davki in zavarovanjem.
Bruto poslovni prihodki - vsi odhodki = NOI ali čisti poslovni prihodki
170.170 $ - 72.470 (stroški) = 97.700 NOI
97.700 $ / 12 mesecev = 8142 USD / mesec NOI
- Če posojilodajalec uporablja najnižji sprejemljiv DSCR v višini 1,20, potem bi moral ta 8142 $ mesečno biti 1,2-kratnik mesečne hipotekarne plače. Če želite priti do tega največjega plačila, je treba razdeliti 8142 $ za 1,2.
8142 $ mesečni neto dohodek / 1,20 minimalni DSCR = 6785 $ / mesec najvišja hipotekarna plačila.
- Zdaj je potrebno samo ugotoviti, koliko bi bilo posojilo po trenutnih stopnjah. Če lahko ta kupec pričakuje obrestno mero 6,875% na 30-letnem posojilu, nam bo hipotekarni kalkulator povedal, da je posojilodajalec morda pripravljen posojati okoli 1.032.836 USD za to nepremičnino , saj bi to posojilo in obrestna mera povzročila plačila glavnice in obresti od 6785 $ / mesec in najmanj 1,20 DSCR.
Večina hipotekarnih kalkulatorjev vam omogoča, da vnesete plačilo, obrestno mero in čas za izračun zneska posojila.
- Ko smo začeli, smo vedeli, da smo podprli znesek hipoteke z uporabo navedenega DSCR, saj smo kupci, ki želijo oceniti, koliko bi se lahko izposodili za hipoteko, nepremičnino, ki jo vrednotimo za nakup. Ampak, naredimo samo izračun DSCR, kjer poznamo tekoče stroške projekta in hipotekarno plačilo.
223.000 $ NOI / 172.000 $ letna hipotekarna plačila = 1.30 DSCR
1.3 je v tem primeru boljši od 1,2, zato je verjetno sprejemljiv DSCR. Če pa se za operativni projekt želi iskati novo posojilo , bi bilo treba uporabiti sedanji NOI, kot smo najprej storili, da bi ugotovili, kaj je na voljo kot znesek hipoteke.
Ko številke delujejo, se lahko vlagatelji in posojilodajalci počutijo dobro glede financiranja projekta in prihodnje donosnosti.
Kaj rabiš:
- Podatki o dohodku in stroških za nepremičnine.
- Hipotekarni kalkulator.