Skrb za vaše najemnike, vašo lastnino in vaše finance
3 strategije za upravljanje nepremičnin
Preden lahko izberete pravo strategijo za vas, morate razumeti vsa različna področja nepremičnine, ki jih je treba upravljati.
Vodstvene odgovornosti upravljavca lahko razdelimo na tri dele:
- Upravljanje najemnikov
- Upravljanje in vzdrževanje lastnine
- Upravljanje financ
1. Upravljanje najemnikov
To je del upravljanja najemnih nepremičnin, ki je najbolj neposreden in najbolj očiten. Vendar pa je uspešen najemodajalec veliko več kot le zbiranje najemnine. Morate upravljati:
- Zbiranje najemnin : določitev datumov zapadlosti. Zbiranje najemnine vsak teden ali mesec. Določitev zamudnih plačil in podaljšanih rokov. Ukvarjanje z neplačanim najemom.
- Najemne pogodbe : preverite, ali najem vključuje vse pravne pogoje, ki jih zahteva zakon o najemodajalcu v državi. Poskrbite, da je zakup posodobljen z najnovejšo različico prava. Upravljanje zakupne pogodbe začetni in končni datum vseh najemnikov.
- Zakup najemnikov : Oglaševanje prostega delovnega mesta. Nastavitev sestankov. Preverjanje informacij o aplikacijah. Prav tako lahko ugotovite, ali so nekateri najemniki dobro prilegajo.
- Premikanje : podpisovanje zakupnih pogodb. Prehod na pravila, zahteve in predpise. Zbiranje varščine in prve mesečne najemnine. Pojdite in opazite trenutno stanje najemne enote.
- Premakni : preverite, ali je termin zakupa dejansko konec. Preverite stanje najemne enote za morebitno škodo . Začetek postopka, da bi našli novega najemnika za stanovanje.
- Pritožbe za najemodajalce: Pritožbe na terenu. Nastavljanje načrta igre za odpravljanje težave.
- Zahteve za popravilo: hitro odzivanje na zahteve. Prednostna naloga pomena popravila. Naredite sami popravilo ali najem nekoga, da to storite.
- Najemodajalec izselitev : Pošiljanje zakupnika zakonsko zahtevanih obvestil pred izselitvijo. Vložitev tožbe na sodišče. Pripravite svoje dokaze, ki podpirajo razlog za izselitev.
2. Upravljanje in vzdrževanje lastnine
Drugi glavni del upravljanja najemnih nepremičnin je lastnina. Fizično strukturo je treba ohraniti za zdravje in varnost najemnikov. Vaša zavarovalnica lahko zahteva tudi nekatere dele zgradbe, kot je streha, da izpolnjujejo določene standarde ali zavrnejo zavarovanje premoženja.
- Vzdrževanje: rezanje trave. Pobiranje listov. Lopate snega. Odstranite smeti. Ohranjanje vseh skupnih prostorov. Prepričajte se, da imajo najemniki dostop do vode tekoče in toploto pozimi. Pritrjevanje puščanja strehe, puščanje vodov, razpokane ploščice, ohlapna držala za roke, okvare na vratih ali oknih.
- Inšpekcijski pregledi: se boste morali ukvarjati z inšpekcijskimi pregledi iz mesta in celo od vašega posojilodajalca in zavarovalnice. Mestni inšpekcijski pregledi morajo zagotoviti, da vaša lastnina sledi določenim kodam o zdravju in varnosti. Posojilodajalec in zavarovalnica pregledata premoženje, da se prepriča, ali je nepremičnina vredna zneska, ki ga dajejo, ali zneska, ki ga zavarovajo.
3. Upravljanje financ
Tretji del upravljanja, s katerim se boste morali ukvarjati pri lastništvu najemne lastnine, vključuje finance. Morate razumeti, koliko denarja prihaja vsak mesec in koliko denarja gre.
- Plačila najemnine: kolikšen znesek se izplača v najem vsak mesec.
- Plačilo hipoteke: Kaj plačujete vsak mesec na vaši hipoteki.
- Zavarovanje: koliko plačate za zavarovanje vaše premoženja.
- Davki: Kakšni so vaši letni davki na premoženje.
- Komunalne storitve: če najemniki niso odgovorni za plačilo gospodarskih javnih služb, koliko so stroški za vodo, plin in električno energijo vsak mesec za nepremičnine.
- Pristojbine / globe: Pristojbine, ki jih boste morda morali plačati za inšpekcijske preglede nepremičnin ali sodne stroške. Nepričakovane globe za težave v zvezi z vzdrževanjem na nepremičninah.
3 Strategije upravljanja najemnin
Zdaj, ko razumete različna področja nepremičnine, ki jih je treba upravljati, lahko določite, kako želite upravljati ta območja.
Obstajajo trije glavni pristopi:
- Upravljanje s samim sebi
- Half Do It Yourself / Half Outsource
- Izven celotnega upravljanja
1. Do-it-yourself-upravljanje
Pri tem pristopu upravljanja ste odgovorni za vse, torej za DIY. Vi ste tisti, ki zbira najemnino, sneženje snega in vložitev davkov.
Prednosti
- Skupaj nadzor: kot lastnik lastnine za najem, ste lastnik podjetja. Ko to naredite sami, veste, kaj se dogaja v vseh delih vašega podjetja.
- Seznanite se s težavami Hitro: Ker imate svojo roko v vseh delih upravljanja, si lahko takoj ogledate problem, ki se pojavlja. Na žalost, ker ste zadolženi za vse stvari v vaši lasti, še vedno morda ne boste mogli odpraviti te težave takoj.
Slabosti
- Pomanjkanje znanja: v vsem ne more biti strokovnjak. Če ste najeli računovodjo za knjiženje svojih davkov, namesto tega, da bi sami delali, je računovodja morda ujel več odbitkov, za katere niste vedeli. Če ste zaposlili odvetnika, ki je pripravil vašo najemno pogodbo, je namesto da bi pripravil lastno najemnino, odvetnik morda vključil nekatere zakone o najemodajalcu na državni lasti, ki ste jih spregledali. Če ste najeli strokovnjaka za namestitev strehe na vašo lastnino, namesto da bi ga sami namestili, vam morda ni bilo treba spopasti z uhajanjem strehe.
- Ogromno: biti lahko vse stvari vsem ljudem preveč. Ker ste prevzeli odgovornost za vse, ste morda bolj nagnjeni k napakam.
Najboljše za
- Lastniki z majhnim številom najemnih enot.
- Lastniki, ki so v preteklosti imeli v lasti podjetja.
- Lastniki s predhodnimi izkušnjami pri upravljanju najemnin.
- Lastniki, ki želijo nadzor.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
V tem pristopu za upravljanje s najemnim premoženjem upravljate področja, za katera menite, da imate strokovno znanje, in nato oddajajo področja, za katera se ne počutite zadovoljni ali preprosto nimajo želje po upravljanju.
- Oddajajo pravne zadeve
Na primer, se lahko odločite za oddajo vprašanj o upravljanju najemnin, ki vključujejo pravne zadeve. Lahko se počutite odlično glede upravljanja premoženja, dnevnega vzdrževanja in pritožb najemnikov, vendar so zelo neprijetno, ko gre za pravna vprašanja. V tem primeru lahko najemite odvetnika za reševanje vseh pravnih vprašanj, ki se pojavijo. To bi lahko vključevalo pripravo pogodbe o najemu, tako da bo v skladu z vsemi zakoni o najemodajalcu v vaši državi in ravnanjem z vsemi izselili najemnikov.
- Oddajajo vzdrževalna vprašanja
V tem scenariju bi najemali upravitelja ali graditelja nadzornika, da se ukvarjajo z vsemi vzdrževalnimi težavami, vendar bi sami ravnali z vsemi drugimi obveznostmi upravljanja.
Prednosti
- Frees Up Time: Če ne delate vse, boste imeli več časa, časa. Kako uporabljate ta čas je odvisno od vas. Z družino lahko cenite več časa ali pa lahko to priložnost izkoristite za dodatne priložnosti za naložbe.
- Imate strokovnjake: odrekate nadzor drugim, ki upajo, da vedo več kot ti na določenem območju.
Slabosti
- Sklicuj se na druge: zaupate, da ti ljudje vedo, kaj počnejo in da imajo v mislih vaše najboljše interese.
Najboljše za
- Lastniki z naraščajočim številom najemnih enot.
- Povprečni najemodajalec.
3. Popolno zunanje upravljanje
V tej strategiji upravljanja ste lastnik nepremičnine, vendar nimate želje, da bi bili praktični manager. Čutiš, da je vaša moč pri izbiri nepremičnine, ne pa pri vsakodnevnih operacijah. Najemodajalec za upravljanje premoženja ali družbo za upravljanje premoženja. Družbe za upravljanje premoženja lahko vse obravnavajo, vključno s pregledom najemnikov, premestitvijo najemnika, zbiranjem najemnin, vzdrževanjem in popravili, odtujitvijo premoženja in izselitvijo najemnikov.
Prednosti
- Svoboda od dnevnih glavobolov: pri dveh zjutraj vam ne bo treba telefonirati, da sosednja soseda glasno predvaja glasbo. Odgovorni boste za najmanjšo možno mero, vendar bodo odločitve, za katere ste odgovorni, praviloma najpomembnejše odločitve, na primer dajanje OK-ja za začetek izselitve najemnika.
Slabosti
- Dražje: upravljavci premoženja bodo stali več deset tisoč dolarjev na leto. Več najemnih enot, ki jih imate, več bo to stalo.
- Mismanagement lahko uniči vaše poslovanje: Svoje poslovanje in s tem vaše preživetje umeščate v nečloveške roke. Zelo težko je najti nekoga, ki skrbi za vaš uspeh in neuspeh, kot ti. Zagotoviti morate, da temeljito pregledate morebitne upravitelje in imate jasno izhodno strategijo, če gre za slabo stanje.
Najboljše za
- Lastniki, ki živijo daleč od svojih najemnin.
- Lastniki z velikim številom najemnih nepremičnin.
- Lastniki investitorjev z raznovrstnimi naložbami.