Nasveti za hitro in donosno prodajo
Dokumentacija
Poročilo o prihodkih in odhodkih: Želite, da se prepričate, da imate vse svoje finančne podatke, preden začnete prodajati nepremičnino.
Priprava poročila o prihodkih in odhodkih vam in potencialnemu kupcu omogoči boljšo sliko vrednosti vaše nepremičnine.
Prihodki: V to poročilo o prihodkih in odhodkih boste vnesli vse dohodke, ki jih prejme nepremičnina mesečno in letno. To bi lahko vključevalo mesečno najemnino najemnika, pa tudi vsako dodatno najemnino iz parkirnih prostorov, pralnega in sušilnega stroja ali plačil, če imate dovolj sreče, da imate svoj oglas na panoju ali mobilnem telefonu.
Stroški: Poročilo o prihodkih in odhodkih mora vključevati tudi denar, ki ga porabite za leto. To lahko vključuje:
- Davki na nepremičnine
- Zavarovalna plačila
- Plačila za vodo in kanalizacijo: če ste odgovorni za pripomočke.
- Pristojbine za električno energijo: če ste odgovorni za pripomočke.
- Plačilni stroški: če ste odgovorni za gospodarske javne službe.
- Naftne dajatve: če ste odgovorni za pripomočke.
- Vzdrževanje : Večina investitorjev in / ali Realtors bo ocenila odstotek za vzdrževanje. Ta znesek je običajno pet odstotkov bruto poslovnega prihodka . Stroški vzdrževanja se razlikujejo glede na velikost nepremičnine, starost nepremičnine in količino zunanjega prostora. Lahko vključuje stvari, kot so stroški okolice, stroški popravila ali zamenjave zastarelih ali okvarjenih elementov, vratnih ključavnic, oken, razpokanih ploščic, puščanja vodovodnih cevi, puščanja strehe ali krožnih ograj.
- Stroški prostih delovnih mest: večina vlagateljev bo tudi dejavnik prostih delovnih mest. Glede na vrsto nepremičnine lahko pričakujete, da bo to število med pet in deset odstotkov bruto poslovnega prihodka. Stroški prostih delovnih mest lahko vključujejo stroške trženja nepremičnine , kot so dajanje oglasov za najem in stroški za posedovanje nepremičnine , kot so davki in zavarovanje.
Zberite dokumente, povezane z dohodkom, stroški in upravljanjem premoženja
Postavke iz poročila o prihodkih in odhodkih : Preden začnete prodajati nepremičnino za prodajo, boste želeli poiskati papirne kopije elementov, ki ste jih vključili v poročilo o prihodkih in odhodkih. Te izjave želiš zbrati iz prejšnjega leta. To lahko vključuje vse blagajne, izjave o zavarovanju, davke na premoženje, hipotekarna plačila, najemnine, stroške vzdrževanja in tako naprej.
Vse te potrditve bi morali pregledati v računalnik, tako da boste imeli tudi digitalno kopijo. To bo olajšalo pošiljanje predmeta potencialnemu kupcu, odvetniku ali nepremičnini, če ga boste zahtevali, ker ga boste že imeli na voljo v elektronski obliki.
Kopije vseh veljavnih najemov: za tekoče najemnike boste želeli zbrati kopije vseh najemnih pogodb . To se bo uporabilo za preverjanje trenutnega plačila najemnine in dolžine najema.
Seznam vseh nedavnih izboljšav v nepremičnine: v zadnjih letih bi morali sestaviti seznam vseh izboljšav, ki ste jih naredili v nepremičnini. Na primer, ali ste postavili novo streho, zamenjali peč ali obnovili kuhinjo? Prav tako boste želeli vključiti približni datum dela in morebiti približno vrednost izboljšanja.
Na seznamu izboljšav boste želeli dodati opisne pridevnike. Na primer, namesto reči, prenovljena kuhinja, je morda bolj privlačna reči, prenovljena kuhinja, vključno s sivo stresami škarje stil, polarni bela granit in beveled podloga backsplash.
Poleg tega bi morali najti tudi vse dokaze o opravljenem delu. To so lahko kopije računov, pogodb za delo ali drugih prejemkov.
Pogosto bo Realtor uporabljal ta seznam izboljšav pri sestavljanju podrobnosti o vnosu za vašo lastnino. Zato mora biti ta seznam čimbolj temeljit.
Kopije vseh dovoljenj: prva stvar, ki jo boste želeli storiti, je zagotoviti, da na vaši nepremičnini ni odprtih dovoljenj. Odvisno od vašega mesta lahko to zahtevo pošljete osebno, prek telefona ali prek spleta. To je znano kot odprta javna zahteva.
Če so na nepremičninah odprta dovoljenja, jih boste verjetno morali zapreti pred prodajo. Določiti morate, katera dela je treba dokončati, najeti pooblaščenega izvajalca za dokončanje dela, nato pa izvesti inšpektor iz mesta in preveriti, ali je bilo delo opravljeno za kodiranje, da lahko zaprejo dovoljenje.
Pridobiti morate ali pridobiti kopije vseh dovoljenj za vsako delo, ki je bilo kdaj opravljeno na nepremičnini. Vaše mesto mora imeti možnost, da vam priskrbi kopije vseh dovoljenj, zabeleženih za nepremičnino.
Določite dobičkonosnost
Morate oceniti svoje finance, da bi dobili žogico, koliko denarja lahko potencialno naredite, če prodate svojo lastnino.
1. Koliko dolgujete na hipoteko? Imate kakšne predplačilne kazni?
2. Poznate končne stroške, za katere boste odgovorni med prodajo vaše nepremičnine. To bi lahko vključevalo davek na prenos nepremičnin pri prodaji, provizijo Realtor pri prodaji, beleženje pristojbin in odvetniške provizije.
3. Veste, kaj je vaša davčna osnova za premoženje, tako da veste, koliko davkov boste dolžni. Pogovorite se s svojim računovodjo, da ugotovite, kakšna je vaša davčna osnova.
Na splošno bodo vaše osnove vse stroške, ki so se vpisali v premoženje, ki ni bilo odpisano v določenem letu, kot so nabavna cena, zapiranje stroškov in izboljšave, minus koliko ste odpisali amortizacijo v preteklih letih.
4. Veste, kakšna je groba tržna vrednost vašega premoženja. Morali bi najti dve ali tri primerljive lastnosti, ki so se na vašem območju prodajale v zadnjem letu. Te številke lahko uporabite za natančno predstavo o cenovnem razponu, v katerem bi morala biti vaša lastnina prodajana.
5. Bodite grobo tržno vrednost vašega premoženja, minus znesek, ki ste ga zapustili na hipoteko, minus zapiranje stroškov prodaje vašega premoženja, da ugotovite, koliko denarja boste odšli pri prodaji.
6. Potem morate določiti, koliko denarja boste dolgovali pri davkih na kapitalske dobičke. Za to boste upoštevali prodajno ceno vašega premoženja, zmanjšano za davčno osnovo, ki ste jo izračunali. Ta znesek bo določil, kaj morate plačati za davke na kapitalske dobičke. Poskrbite, da boste govorili s svojim računovodjo, ker lahko pride do scenarijev, ko odidete z zelo malo denarja pri prodaji, vendar pa znatno več v davkih na kapitalske dobičke zaradi amortizacije odpisov, ki so bili izvedeni v celotnem lastništvu nepremičnine.
Vzdrževanje
Odloženo vzdrževanje: pred prodajo, boste želeli, da bo vaša lastnina izgledala čim bolj dobro. To je čas za reševanje morebitnih težav z vzdrževanjem, ki ste jih odložili. To lahko vključuje barvanje skupnih površin, izboljšanje urejanja krajine ali omejitev privlačnosti, določanje tekočih stranišč ali manjših kapljic v pipe.
Izboljšave kapitala : prav tako morate ugotoviti, ali je dokončanje kakršnih koli izboljšav kapitala pred prodajo vredno. Ali bo izboljšanje privedlo do večje donosnosti kot pri stroških? Na primer, ali lahko na nepremičnino postavite novo streho za manj kot tržni tečaj?
Ali je smiselno vložiti več denarja v premoženje? Če ne boste naredili takšnih izboljšav, ali bo zmanjšala možnost prodaje? Ali bo slaba streha, gnitav krov ali luknje v stenah odvrnile od nakupa nepremičnine?
Splošni nasveti
Obvestilo najemnikov: če je vaša najemna nepremičnina dejansko na trgu, bodo morali potencialni kupci vstopiti v vsaj eno najemno enoto, ko si ogledujejo nepremičnino. Zato boste morali določiti, kako in kdaj boste obvestili najemnike, ki jih dajejo premoženje za prodajo. Glede na velikost vašega premoženja morda ne boste morali obvestiti vseh najemnikov o svoji nameri prodati nepremičnino. Le najemnike, katerih stanovanja želite prikazati potencialnim kupcem, morate le obvestiti.
Včasih so najemniki prestrašeni, ko slišijo, da je nepremičnina naprodaj. Skrbijo, da bodo prodani, ko bodo prodani. Prav tako so zaskrbljeni, kako bo novi lastnik preneslo premoženje. Nekateri najemniki bodo to tudi izkoristili kot priložnost, da se zoper lastnika prenesejo zaradi razumnih in nerazumnih vprašanj, zato bodite previdni, da bi najemniki lahko komunicirali z morebitnimi kupci.
Izpolnite vsa prosta delovna mesta: pred prodajo boste imeli v svoji lasti 100% zasedenost. Če imate prosta delovna mesta, ne izrežite vogalov in poskušajte hitro napolniti prosto. Poskrbite, da boste še vedno spremljali celoten proces presejanja .
Če se vaša lastnina ne prodaja hitro, boste obtičali z vsemi najemniki, ki jih položite v nepremičnine. Prav tako ne želite postaviti problematičnih najemnikov v premoženje, ki bi lahko poškodovale premoženje v času, ko je treba videti najboljše. Bolje je imeti prostovoljno enoto kot tista, ki je zasedena z slabim najemnikom.
Intervju Realtors : Boste morali najti Realtor, da seznam vaše nepremičnine z najemom. Če že imate Realtor, s katerim ste delali v preteklosti in se počutite udobno, potem ste vsi postavljeni.
V nasprotnem primeru boste morali intervjuirati več Realtors. Pomembno je, da poiščete Realtors, ki so specializirani za vrsto nepremičnine in področje, na katerem prodajate. Za enodružinske hiše ali apartmaje morda ne potrebujete nekoga, ki je tako specializiran, temveč za večdružino, maloprodajno nepremičnino, mešano rabo ali druge bolj edinstvene naložbe, želite iskati nekoga, ki ima uspeh pri prodaji vrste nepremičnine, ki jo poskušate prodati. Razmislite o tem na enak način, da se odvetniki specializirajo na nekaterih področjih, kot so razveza, davčna pritožba ali podjetniško pravo.
Kdaj naj ga postavi na trg? Naložbene nepremičnine ne sledijo istim pravilom kot prodaja primarnih stanovanj lastnikom stanovanj. Običajni stanovanjski trg je najmočnejši spomladi, saj družine poskušajo vstopiti v svoje nove domove pred novim šolskim letom.
V splošnem lahko investicijsko nepremičnino naložite v prodajo v katerem koli času v letu. V času počitnic ali v poletnem času lahko vidite manjšo aktivnost.