6 Pravice najemnikov v Novi Mehiki
Nova Mehiška najemnica ima pravico do varnega depozita
47-8-18
Zakon o najemodajalcu nepremičnin v Novi Mehiki vključuje določena pravila za varščino. Ta pravila pomagajo tako najemodajalcu kot najemniku, da razumejo, kaj se od njih pričakuje.
Znesek varščine:
Za najemnine, ki so manjši od enega leta, lahko največji lastnik zemljišča zberi mesečno najemnino. Če je zakup eno leto ali več, ima najemodajalec možnost zbrati več kot enomesečno najemnino, če pa to naredi, se depozit položi na račun, ki zasluži obresti.
Odbitne odbitne depozite :
Najemodajalci lahko odštejejo od varščine za škodo, ki presega normalno obrabo , neplačane gospodarske storitve, neplačano najemnino in druge kršitve najema.
Vračilni depozit:
Najemodajalec mora v 30 dneh po prenehanju najema vrniti najemnino. Če najemodajalec zadrži kakršen koli denar, mora najemodajalec vključiti tudi pisno izjavo, v kateri navede, kateri odbitki so bili sprejeti, in znesek vsakega odbitka.
Pregledi skozi sprehod :
Novo mehiško najemodajalci niso zakonito zahtevani, da opravijo pregled nad enoto s svojim najemnikom, preden se najemnik izloči.
Najemodajalec in najemnik lahko opravita ta inšpekcijski pregled, če pa obe strani želita in se strinjata z njo.
Glej tudi: New Mexico's Security Deposit Law
Nova Mehika najemnikova pravica do primernega stanovanja
Najemniki v Novi Mehiki so zaščiteni z Zveznim zakonom o pravičnem stanovanju . Ta zakon ščiti sedem razredov ljudi, da bi bili diskriminirani pri vseh dejavnostih, povezanih z nastanitvijo.
Teh sedmih razredov so:
- Barva
- Invalidnost
- Družinski status
- Nacionalno poreklo
- Dirka
- Religija
- Seks
Nova Mehika ima tudi svoj zakon o človekovih pravicah. Ta zakon ščiti štiri dodatne skupine ljudi. Ti razredi so:
- Prednost
- Identiteta spolov
- Spolna orientacija
- Spousal Affiliation
Nova Mehiška najemnikova pravica do razkritja najemnin
47-8-15
Zakon o zakupu najemodajalca v Novi Mehiki zahteva, da najemodajalci obvestijo svoje najemnike o določenih pravilih in postopkih v zvezi z najemnino. To vključuje:
Znesek najemnine:
Znesek najemnine za vsak teden, mesec ali leto mora biti jasno napisan v najemni pogodbi . Če ni, se domneva, da bo najemnik plačal pošteno tržno najemnino za življenje v enoti.
Kje plačati najemnino:
Kraj, kjer je treba plačati najemnino, mora biti napisana v najemni pogodbi. Če ni, se domneva, da bo najemnina pobrana na najemniški enoti.
Kdaj plačati najemnino :
Ko je najemnina zapadla, je treba navesti tudi v najemni pogodbi. Če ni, se domneva, da je najemnina zapadla na začetku vsakega meseca.
Izposojevalni čas:
Razen če najemna pogodba ne določa drugače, se vsak najemnik, ki plača najemnino tedensko, šteje za tedenskega najemnika. Vsak najemnik, ki plača najemnino mesečno, se šteje za mesečnega najemnika.
Zamude :
Zamudne pristojbine so dovoljene, če gre za vključeno klavzulo v najemni pogodbi. Najemodajalci lahko zaračunajo največ deset odstotkov redne najemnine kot zamudo. Torej, če je mesečna najemnina 1.000 USD, potem lahko najemodajalec zaračuna zamudo za 100 USD. Najemodajalec ima do naslednjega obdobja najema po zapoznelem najemnini, da obvesti najemnika, da dolguje zamudo.
Pristojbina za goste:
Novi mehiški lastniki ne morejo poskušati zaračunati svojim najemnikom, ker imajo goste na nepremičnini. Ne morejo zaračunati pristojbine, če obstaja ustrezno število gostov ali če ti gostje bivajo razumno.
Vendar pa je najemodajalcu dovoljeno zaračunati najemnika, če najemniki uporabljajo druge objekte na najemnini, razen tistih v lastniški enoti najemnika.
Povečanje najemnine :
Za najemodajalce od meseca do meseca mora najemodajalec z zakupnikom obvestiti najmanj 30 dni pred koncem trajanja najema, da namerava najemodajalec povečati najemnino.
Za tedenske najemnike mora najemodajalec pisno obvestiti o načrtovanem povečanju najemnine vsaj teden dni pred datumom zapadlosti najemnine.
Najem kot varnost:
Najemnine ni mogoče uporabiti kot varščino ali plačati odškodnino ali druge odbitke od varščine, razen če se najemodajalec in najemnik pisno dogovorita, da je to sprejemljivo.
Nova mehiška najemnikova pravico do obvestila pred vstopom na najemodajalca
47-8-24
Razlogi, zakaj lahko najemodajalec v novo Mehiko vnese najemodajalčevo enoto:
- Preveriti enoto
- Potrebna ali zahtevana popravila
- Potrebna ali zahtevana izboljšava
- Če želite narediti potrebne ali zahtevane spremembe
- Nudenje potrebnih ali zahtevanih storitev
- Prikaži enoto potencialnim najemnikom
- Prikaži enoto potencialnim ali dejanskim kupcem, izvajalcem ali hipotekarnim subjektom.
Obvezno obvestilo:
Najemodajalci iz Nove Mehike morajo najemnik obvestiti najmanj 24 ur preden lahko stanodajalec vstopi v najem stanovanja. To obvestilo mora biti
- Bodite pisno obvestilo
- Vključi namen vnašanja enote
- Vključite datum zahtevanega vnosa
- Vključite razumen časovni okvir zahtevanega vnosa
Najemnik ima pravico zahtevati nadomestni čas:
Najemnik Nove Mehike ima pravico zahtevati, da najemodajalec vstopi na drug datum ali čas, kot je zahteval najemodajalec. Če ta zahteva ni nepraktična in finančno ne škoduje najemodajalcu, se mora najemodajalec truditi za to zahtevo.
Izjeme glede obvestila:
Zahteva po 24-urnem obvestilu ni potrebna v naslednjih dveh situacijah
1. V sedmih dneh od najemnika, ki zahteva, da najemodajalec opravi popravilo ali opravi storitev.
2. Kadar najemodajalec spremlja javni delavec, ki opravlja inšpekcijski pregled, ali predstavnik kabelskega, plinskega, električnega ali telefonskega podjetja.
Vstop v nujne primere:
Najemodajalec je dovoljeno vstopiti v najem stanovanja v izrednih razmerah, ne da bi mu bilo treba zagotoviti običajno 24-urno obvestilo. Primer izrednih razmer bi lahko bil detektor ogljikovega monoksida, ki se je izklopil, in najemnik se ne odzove na zahteve lastnika za preiskavo položaja.
Dodatne izjeme za obvestilo
Najemodajalec v Novi Mehiki lahko v razumnem času vstopi v najemnikovo enoto, ne da bi moral v naslednjih dveh primerih obvestiti 24 ur:
- Če je najemnik opustil ali predal enoto
- Če je najemnik oddaljen več od sedmih dni.
Najemnik zavrača dostop:
Če najemnik ne želi dovoliti lastnika zakonitega dostopa do svoje enote, lahko najemodajalec od sodišča dobi odredbo o sodnem nalogu, da bi pridobil dostop ali lahko odpove pogodbo o zakupu. Najemodajalec ima pravico do odškodnine.
Najemodajalec nezakonit vstop:
Če najemodajalec nezakonito vstopi v stanovanje najemnika, poskuša vstopiti v nerazumnih časih ali ponavlja zahteve za vstop, ki povzroči prekinitev mirnega uživanja enote na najemniku, lahko najemodajalec od sodišča pridobi sodno oprostitev za lastnika, da ustavi vedenje ali najemnik lahko prekine najemno pogodbo. Najemniku bi lahko bila dodeljena tudi odškodnina.
Pravice novinarke v Novi Mehiki po odmazdu najemodajalca
47-8-39; 47-8-48
Odvračljive akcije prepovedane:
Najemodajalcu je prepovedano opravljati katero od naslednjih dejanj kot obliko povračil proti najemniku:
- Povečanje Najemnika Najem.
- Zmanjšanje storitev za najemnika.
- Vložitev izselitve najemnika - povračilna izselitev
Upoštevati je treba časovni potek dežurstva za povračilne ukrepe
Da bi se katera od zgornjih dejanj, ki jih je izvedel najemodajalec, štela za povračilo, je treba ukrepati v šestih mesecih od najemnika, ki izvaja zakonito pravico.
Dejavniki najemnika, ki bi lahko sprožili odtujitev najemodajalca:
Naslednji ukrepi se običajno štejejo za najemnike, ki bi lahko vodili lastnika, da bi se odvrnil od najemnika. Vključujejo:
- Najemnik vloži pritožbo pri lokalni vladni agenciji o kršitvi zdravja ali varnosti na nepremičninah.
- Najemnik, ki organizira ali se pridruži najemniškem združenju ali podobni skupini.
- Najemnik se je neposredno pritožil na najemodajalca o neizpolnjevanju odgovornosti vzdrževalca v skladu z zakonom o najemodajalcu v New Yorku. Najemnik je zahteval, da najemodajalec opravi popravila na nepremičninah.
- Vložite pritožbo pri HUD ali drugi lokalni družbi za primerne stanovanjske zadeve proti lastniku stanovanjske diskriminacije.
- Izgubili tožbo proti lastniku.
- Ima tožbo proti lastniku.
- Potrjeno v imenu drugega najemnika.
- Zadržala najemnino, dokler ni bila odpravljena večja kršitev v zvezi z zdravjem ali varnostjo na nepremičnini.
Pravice najemnika po odmazdu najemodajalca
Če se ugotovi, da je najemodajalec ukrepal v povračilnih ukrepih, ima najemnik pravico, da ostane v enoti in da mu lahko dobijo razumne sodne stroške in odvetniške honorarje. Najemodajalec je lahko prisiljen plačati tudi civilno kazen v višini dvakrat mesečne najemnine.
Dejavnosti najemodajalca, ki se ne upoštevajo Odvračanje
Novo mehiški lastniki so zakonito dovoljeni, da z ustreznim obvestilom izvedejo naslednje ukrepe, ne da bi bili obtoženi povračilnih ukrepov.
- Povečati najemnino ob koncu pogodbe o zakupu.
- Sprememba storitev ob koncu pogodbe o zakupu.
Najemodajalec mora biti sposoben dokazati, da se te spremembe ali povečanja izvajajo enako za vse najemnike in niso usmerjene le v enega samega najemnika.
Nove mehiške pravice najemnikov po nasilju v družini
47-8-33
Svoboda od izseljevanja
Najemodajalec ni dovoljeno izseliti najemnika le na podlagi dejstva, da je žrtev nasilja v družini.
Nasilje v družini kot obramba pri kršitvi zakupa
Če najemodajalec poskuša izseliti najemnika, ker je bistveno kršil najem, lahko najemnik v primeru obrambe uporabi družinsko nasilje. Najemnik mora vložiti zahtevek za začasno zadržanje zaradi začasne nezgode ali zaradi predhodnega incidenta. V tem primeru se izselitev ne bo zadržala. V kateri koli drugi situaciji, ko najemnik skuša zahtevati nasilje v družini kot obrambo, lahko sodišče odloči, da bi najemodajalca iztržil, ki je neposredno odgovoren za kršitev najema, in ostalim najemnikom omogoči, da ostanejo v enoti in živijo v preostanku svoje zakup.